收到超过5%涨租通知时，必须马上做的7件事

一条短信突然发来：“续约时希望能把保证金上调6%。”如果你是听说过韩国《住宅租赁保护法》5%规则的租客，脑子里立刻会冒出一堆疑问——‘6%不是已经超过上限了吗？拒绝的话会不会被赶走？还是干脆接受算了？’答案很明确：‘不要直接接受，按法定程序一步步来’。下面把顺序整理给你。

1. 先按换算保证金准确计算

如果只是保证金上涨，或者只是月租(Wolse)上涨，计算很简单。但如果像半全租(半Jeonse)那样，是保证金加月租的混合合同，就必须按‘换算保证金’计算。公式如下：

全租转月租折算率 = 韩国银行基准利率 + 2%，截至2026-05约为5.0%。想比较自己合同的5%上限和房东提出的方案，把两组数字都输入租金5%涨幅上限验证，超没超上限、超出多少金额马上就能看到。

2. 先确认自己是否有资格行使续签请求权

5%规则只适用于租客已行使续签请求权的情况。条件是：

• 在租期届满前6个月至前1个月之间提出续约要求
• 此前从未行使过续签请求权(仅可行使一次)
• 房东未主张任何正当的拒绝续约理由

三个条件同时满足时，租客可以要求在5%上限内续约，房东不能在没有正当理由的情况下拒绝。

3. 用书面(内容证明)通知对方行使续签请求权

只靠短信或聊天软件沟通，日后很难举证。请通过内容证明(存证信函)邮寄，写明以下内容：

• 本人依据《住宅租赁保护法》行使续签请求权
• 房东提出的条件超过了5%上限(《住宅租赁保护法》施行令第8条)
• 本人可以接受5%上限以内的金额(注明具体数额)
• 要求房东在14天内答复

内容证明可以在邮局以约3,000韩元寄出，本人、房东、邮局各留存一份，法律证据效力很强。

4. 如果房东拒绝，就向纠纷调解委员会申请调解

如果房东摆出“内容证明我收到了，但不接受6%就不续约”的态度，请立即向住宅租赁纠纷调解委员会或租赁纠纷调解委员会申请调解。申请费通常免费，或在1万韩元左右，一般60天以内就能拿到调解结果。

调解过程中，委员会会听取双方意见，并判断是否适用5%上限。大多数情况下租客会胜出——因为法律规定很明确。如果房东拒绝调解方案，租客可以正式提起诉讼(依据《住宅租赁保护法》主张自身权益)，法院通常也会得出相同结论。

5. 房东的‘本人自住’理由 — 先确认是不是真的

房东可以合法拒绝续约的理由中，最常见的就是‘房东本人或其直系亲属要入住’。一旦房东搬出这张牌，租客就无法行使续签请求权。

但如果房东谎称要自住把租客赶走，却在2年内又把房子租给了别人，租客可以要求损害赔偿。赔偿金额通常按一年租金，或按新租客租金的一定比例计算。如果觉得可疑，建议在几个月后查询不动产登记簿誊本、迁入住户信息、邮件收件地址等加以确认，比较保险。

6. 也可以只协商保证金或只协商月租的涨幅

因为5%上限是按‘换算保证金口径的5%’计算的，所以也可以只上调保证金，或者只上调月租来谈判。租金5%验证工具的结果会显示‘维持月租不变时的最高保证金’、‘维持保证金不变时的最高月租’等推荐值。可以根据房东更看重保证金还是月租，把它当作谈判筹码来用。

7. 续约2年到期之后会怎样

续签请求权在最初合同签订后只能行使一次。也就是说，最初2年加续约2年，总共4年是法定保障期限。4年之后必须签订新合同，届时5%规则将不再适用(新合同按市场价格签订)。

所以建议在续约的这2年里，提前准备好下一个住处和下一份合同的条件。默示续约(房东和租客都没有明确表示、合同自动延长的情况)不算作已行使续签请求权，因此在默示续约之后，某些情况下仍可单独行使续签请求权——由于相关判例存在分歧，建议向纠纷调解委员会咨询确认。

结语

房租5%上限是为保护租客而设立的法律规定。收到通知也不要无条件接受，先确认自己的权利。需要计算的话，用租金5%涨幅上限验证，5秒就能得到答案。比较租金差额时，换算成坪数会更直观，建议一并参考坪数 ↔ ㎡ 换算。

本文仅为一般性说明。具体案件的准确判断，建议咨询法务士、律师或纠纷调解委员会。如果地方自治条例规定了更低的上限，以该条例为准。