租金5%涨幅上限验证
立即验证《住宅租赁保护法》施行令第8条续约请求权5%涨幅上限。保证金·月租换算，并给出上限内的调整建议。
验证结果
请输入现有/新条件。
此工具的用途
租金5%涨幅上限验证工具可立即验证根据《住宅租赁保护法》施行令第8条，行使续约请求权时的租金上涨上限（5%）。保证金+月租混合合同将使用全租转月租折算率（施行令第9条，基准利率+2%）先换算为换算保证金，再适用5%上限。承租人可确认房东提出的条件是否超过法定上限，房东也可预先算出在上限内仅上调保证金或仅上调月租时的最高金额。
适合这些人使用
- 承租人：立即验证房东提出的续约条件是否超过5%规则
- 房东：在5%上限内模拟应上调保证金还是月租
- 持证经纪人：在续约协商时向双方提供客观的上限依据
- 全租月租转换：以换算保证金为基准比较保证金↔月租换算比例
- 预防纠纷：行使续约请求权后若收到超过5%的通知，可作为法律应对依据
使用方法（5个步骤）
- 1以韩元为单位输入现有合同的保证金和月租。全租则月租填0，纯月租则保证金填0。
- 2输入房东提出的新保证金和新月租。两项均可填写；若只上调其中一项，另一项请保持与原值相同。
- 3确认全租转月租折算率。截至2026-05约为5.0%（韩国银行基准利率3.0% + 2%）。基准利率变动时请直接修改。
- 4涨幅上限默认为5%。部分地方自治团体（如首尔市部分区）可能通过条例适用4%以下的上限，可自行修改。
- 5点击"验证"。将显示按换算保证金计算的涨幅、是否在上限内、在限内时的剩余额度或超限时的超出金额，以及在上限内仅上调保证金/仅上调月租时的最高金额。
换算保证金公式（施行令第9条）
换算保证金 = 保证金 + (月租 × 12 / 折算率) 例：保证金5千万 + 月租50万 + 折算率5% = 5,000万 + (50万 × 12 / 0.05) = 5,000万 + 1.2亿 = 1.7亿 5%上限换算保证金 = 现有换算保证金 × 1.05 例：1.7亿 × 1.05 = 1.785亿 新提议换算保证金 ≤ 上限 → 通过 新提议换算保证金 > 上限 → 承租人可行使续约请求权 + 拒绝超出部分
本计算所依据的基准数值
| 项目 | 当前数值 | 依据 · 适用时点 | 最后核实 |
|---|---|---|---|
| 全租转月租折算率法定上限 | 年 4.5%（= 基准利率 + 2%p） | 《住宅租赁保护法》第7条之2、施行令第9条与基准利率联动（仅适用于合同期内·续约转换） | 2026-07-03 |
| 租金上涨上限（续约） | 5% | 《住宅租赁保护法》第7条（行使续约请求权时）自2020-07-31起（租赁三法） | 2026-07-03 |
实际案例
案例1：全租保证金5亿 → 房东提出5亿3,000万（涨幅6%）
换算保证金 = 5亿（月租为0）。5%上限 = 5亿2,500万。新提议 = 5亿3,000万 → 超出上限500万韩元。承租人行使续约请求权时最多只接受5亿2,500万。若房东拒绝，可向租赁纠纷调解委员会申请调解。
案例2：半全租保证金1亿 + 月租80万 → 房东提出保证金1.2亿 + 月租80万
现有换算保证金 = 1亿 + (80万 × 12 / 0.05) = 1亿 + 1.92亿 = 2.92亿。5%上限 = 3.066亿。新换算 = 1.2亿 + 1.92亿 = 3.12亿 → 超出5,400万韩元。若要控制在上限内，仅上调保证金最多可到1.146亿。
案例3：月租50万 → 上调至53万（涨幅6%）验证
保证金5千万 + 月租50万，换算为1.7亿。5%上限 = 1.785亿。新（月租53万）换算 = 5千万 + (53万 × 12 / 0.05) = 5千万 + 1.272亿 = 1.772亿 < 1.785亿 → 通过。月租虽上涨6%，但按换算保证金计算仅上涨4.2%，因此合规。
外国人租赁合同·承租人权利清单
签约时的保证金保护机制
- 办理迁入申报 — 外国人搬家后须在14日内向出入境或区厅·洞办事处办理居留地变更申报。
- 《住宅租赁保护法》不会自动适用于外国人 — 持有外国人登记证(ARC)时，居留地变更申报具有与韩国人迁入申报相同的法律效力（判例93가합73367）。
- 当天同时申请确定日期（约600韩元）— 这决定了保证金优先受偿权的顺位。
- 注意时间点：对抗力·优先受偿权自登记·占有次日凌晨0时起生效，因此房东当天设定的抵押权可能优先于你。
- 合同期间请勿将居留地变更申报迁至其他地址 — 否则会立即丧失优先顺位。
续约权利·租金涨幅上限
- 可行使一次合同续约请求权延长2年，房东只能以有限事由（如本人·直系家属实际入住）拒绝续约。
- 续约时保证金或月租涨幅限制为5%（该上限仅适用于续约，不适用于新签合同）。
- 续约·终止通知须在到期前6个月至2个月之间发出（2020年修订 — 请务必确认最新规定）。
- 若在此期间内未发出通知，将按相同条件自动默示续约。
- 默示续约后，承租人可随时以书面提前3个月通知终止合同，期满后可收回保证金。
费用·手续费·文件
- 使用政府标准租赁合同范本，将保证金·月租·租期·物业费及口头约定全部以书面形式明确写明。
- 核对中介报酬是否符合法定上限 — 住宅租赁为0.3~0.5%，该上限可协商降低，向外国人额外收费属违法行为。
- 以书面形式确认物业费包含哪些项目、哪些另计（电费·燃气费·水费）。
- 保证金只能转账至房产登记簿上登记的所有者账户 — 禁止现金支付或转入第三方账户。
- 自2025年6月起，保证金超过6千万韩元或月租超过30万韩元的合同须在30日内办理租赁申报，申报时将自动获得确定日期。
纠纷·求助渠道
- 保证金返还·租金上涨纠纷可向住宅租赁纠纷调解委员会申请调解 — 免费或低成本。
- 居留地变更申报可通过Hi Korea网站在线办理，或携带护照·外国人登记证·租赁合同亲自前往办理。
- 请妥善保管已获确定日期的合同、转账记录和申报回执 — 这些是证明优先顺位的证据。
- 以上仅为一般性指引，不构成法律咨询 — 现行标准与期限请以国土交通部或持证经纪人·律师的确认为准。
常见问题
5%规则适用于所有租赁合同吗？
仅在行使续约请求权时（租期届满前6个月至1个月之间提出续约要求）适用。新签合同、默示续约，以及房东有正当拒绝续约事由（如本人入住等）的情况下，均不适用5%规则。
房东能以"本人入住"为由规避5%规则吗？
若房东本人或直系亲属实际入住，可以拒绝续约。但若谎称入住、实际在2年内将房屋出租给他人，承租人可要求损害赔偿。
续约请求权最多可以行使几次？
首次签约后只能行使一次，行使后可额外保证居住2年。即首期2年 + 续约2年 = 共4年为法定保障期限。
全租转月租折算率是如何确定的？
根据《住宅租赁保护法》施行令第9条，按"韩国银行基准利率 + 2%"计算。若基准利率为3.0%，则折算率为5.0%。请在韩国银行官网确认基准利率后，直接输入本计算器。
可以只上调保证金、月租保持不变吗？
可以。请参考本计算器中"维持月租不变时的最高保证金"推荐值。只要按换算保证金计算处于5%上限内，即使保证金涨幅达到6~7%也是合法的。
已经收到超过5%的涨租通知，该怎么办？
1）以书面形式（内容证明邮件）通知房东行使续约请求权的意愿。2）明确表示愿意接受5%上限内的金额。3）若房东拒绝，可向租赁纠纷调解委员会或住宅租赁纠纷调解委员会申请调解。
地方自治条例可以设定更低的上限吗？
可以。施行令第8条规定为"5%以内"，地方自治条例可设定更低的上限。部分地区已适用4%以下的上限，请确认所在地区条例。
注意事项
- •本计算器用于验证行使续约请求权时的租金涨幅上限，新签合同不适用5%规则。
- •全租转月租折算率会随韩国银行基准利率变动，请以申报当日的最新数值输入。
- •若所在地方自治条例设定了低于5%的上限，请自行确认并适用当地条例。
- •若房东行使正当拒绝续约事由（本人入住、房屋灭失、承租人违约等），则无法续约。
- •发生纠纷时，本计算器结果仅供参考，法律效力以租赁纠纷调解委员会或法院判决为准。
最后审阅日期： 2026-05-23