깡통전세 위험도 계산기

보증금이 집값 대비 안전한지 숫자로 확인하세요. 선순위 채권까지 반영한 부채비율과, 최악의 경우(경매) 예상 회수액·손실을 함께 보여줍니다. 임계값은 업계 통용 경험칙이며, 계약 전 반드시 등기부등본과 전문가 확인이 필요합니다.

보증금 위험도 진단

부채비율 (선순위+보증금)÷시세

83.3%위험

부채비율이 80~90%로 높습니다. 경매 시 보증금 회수가 불확실합니다. 계약 재검토·보증보험 필수.

전세가율 (보증금÷시세): 66.7%
보증금 회수 비율: 95.0%
경매 시 예상 회수액: 190,000,000 원
예상 손실: 10,000,000 원

실제 계약 전 단계별 방지 체크리스트 →

지표 · 기준

전세가율 = 내 보증금 ÷ 매매시세

부채비율 = (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 매매시세 ← 깡통 판정 핵심

경매 회수 = max(0, 시세 × 낙찰가율 − 선순위 채권), 손실 = 보증금 − 회수액

70/80/90% 경계는 업계·HUG 통용 경험칙이며 법정 기준이 아님.

낙찰가율은 물건별로 상이한 가정치. 결과는 참고용 — 등기부등본·HUG·전문가 확인 필수.

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이 도구는 무엇인가요

'깡통전세'는 임차보증금과 집주인의 선순위 채무를 합한 금액이 집값에 육박하거나 넘어서, 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 전세를 말합니다. 이 계산기는 그 위험을 숫자로 바꿔줍니다. 전세가율(내 보증금 ÷ 매매시세)과 부채비율((선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 매매시세)을 계산하고, 최악의 경우인 경매 상황에서 실제로 얼마를 회수하고 얼마를 잃을 수 있는지 시뮬레이션합니다. 모든 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지며 어디에도 전송되지 않습니다.

이런 분이 사용합니다

특정 전세·고보증금 월세 매물이 금전적으로 안전한지 판단
집주인의 기존 근저당이 회수 가능액을 얼마나 갉아먹는지 확인
낙찰가율을 낮게 잡아 보수적으로 보증금 안전성 스트레스 테스트
첫 한국 임대차 계약을 앞둔 외국인의 위험도 자가진단
임장 전에 전세가율이 통상 위험선(약 80%)에 가까운지 미리 점검

사용법 (4단계)

1매매 시세를 입력합니다 — 호가가 아니라 국토부 실거래가 등 실제 거래 기준.
2선순위 채권을 입력합니다: 등기부 '을구'의 근저당 설정액 등, 경매 시 나보다 먼저 배당되는 금액.
3내 보증금을 입력하고, 경매 낙찰가율 가정(기본 80%)을 설정합니다 — 보수적으로 낮추는 것을 권장.
4부채비율과 위험 등급, 그리고 경매 시 예상 회수액·손실을 확인합니다.

위험을 측정하는 방법

전세가율 = 내 보증금 ÷ 매매시세 부채비율 = (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 매매시세 ← 핵심 지표 최악(경매) 시뮬레이션: 예상 낙찰액 = 매매시세 × 낙찰가율 내 회수액 = max(0, 낙찰액 − 선순위 채권) (선순위가 먼저 배당) 예상 손실 = max(0, 내 보증금 − 내 회수액) 경험칙 구간 (업계·HUG 통용, 법정 아님): 70% 이하 상대적 안전 70~80% 주의 80~90% 위험 90% 초과 매우 위험 (전형적 깡통전세)

숫자로 보는 예시

경계 사례 — 시세 3억 집

매매시세 3억, 선순위 근저당 5천만, 내 보증금 2억. 부채비율 = (5천만+2억)÷3억 = 83% → '위험'. 낙찰가율 80% 경매(2.4억)에서 선순위 5천만이 먼저 배당돼 1.9억만 남고, 내 보증금 2억에서 1천만이 부족합니다. 보증보험이 없다면 약 1천만원 손실이 예상됩니다.

안전 사례 — 선순위 없음

매매시세 4억, 근저당 없음, 내 보증금 2억. 부채비율 = 50% → '안전'. 낙찰가율 80%(3.2억)여도 보증금 2억 전액 회수 가능. 그래도 잔금일에 등기부를 다시 확인하세요 — 계약과 입주 사이에 새 근저당이 설정될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

'선순위 채권'이 무엇인가요?

경매 배당에서 내 보증금보다 먼저 변제되는 금액입니다. 대표적으로 등기부 '을구'의 근저당권(집주인 대출)과, 법정기일이 앞선 미납 세금입니다. 나중에 대항력을 갖춘 보증금은 이들보다 후순위가 됩니다.

낙찰가율이 왜 그렇게 중요한가요?

경매로 넘어간 집은 시세대로 팔리는 경우가 드뭅니다. 낙찰가율은 물건·시장에 따라 크게 달라 대략 70~90% 수준입니다. 선순위 채권이 그 줄어든 금액에서 먼저 배당되기 때문에, 부채비율만 보면 안전해 보여도 낙찰가율이 낮으면 보증금을 잃을 수 있습니다. 보수적으로 시뮬레이션하세요.

80% 선은 공식 기준인가요?

아닙니다. 전세가율 70~80%, 부채비율 약 90% 선은 HUG 안내와 업계 관행에서 널리 쓰이는 경험칙이지 법정 한도가 아닙니다. HUG·SGI 전세보증보험 가입 요건은 별도 기준이며 수시로 바뀌므로 반드시 해당 기관에 직접 확인하세요.

'안전'으로 나오면 보호되는 건가요?

입력한 숫자에 기반한 1차 스크린일 뿐입니다. 실제 등기부, 집주인 세금 체납, 신탁 등기, 전입신고 가능 여부 등은 확인하지 않습니다. '안전' 결과는 '본격적인 확인 절차로 넘어갈 만하다'는 뜻이지 보장이 아닙니다.

비율이 높으면 위험을 어떻게 낮추나요?

보증금이 작은 월세·반전세를 택하고, 잔금 전 근저당 말소를 조건으로 걸며, HUG·SGI 전세보증보험에 가입하고, 입주 즉시 전입신고+확정일자를 갖추세요. 아래 전세사기 방지 체크리스트를 참고하세요.

주의사항

•참고용·교육용 도구이며 법률·세무·투자 자문이 아닙니다 — 계약 전 등기부등본·HUG 요건을 직접 확인하고 공인중개사·변호사와 상담하세요.
•70/80/90% 구간은 업계 경험칙이지 법정 기준이 아니며, 실제 위험은 이 도구가 볼 수 없는 사실에 좌우됩니다.
•낙찰가율은 사용자가 설정하는 가정치입니다 — 실제 경매 결과는 물건별로 크게 다릅니다.
•매매 시세는 호가가 아닌 실거래가 기준이어야 결과가 왜곡되지 않습니다.
•'안전' 결과는 출발점일 뿐 보장이 아닙니다 — 항상 전체 확인 절차를 완료하세요.