전세 ↔ 월세 환산기 + 전세사기 방지

전세 보증금과 월세는 전월세전환율(법정 상한 4.5%)로 환산됩니다. 양방향으로 계산하고, 한국 전세사기 사태와 보증금을 지키는 방지 체크리스트(아래 가이드)도 확인하세요.

전월세 환산 결과

방향과 금액을 입력하고 환산하세요.

이 도구는 무엇인가요

한국에는 두 임대 방식이 있습니다: 전세(큰 보증금, 월세 없음)와 월세(작은 보증금 + 매달 임대료). 이 도구는 전월세전환율(법정 상한 4.5% = 기준금리 2.5% + 2%)로 둘을 환산합니다. 또한 2022~2023년 헤드라인을 장식한 전세사기(보증금 사기)를 정면으로 다룹니다 — 외국인을 포함해 수만 명이 보증금을 통째로 잃었습니다. 먼저 환산하고, 계약 전 아래 방지 체크리스트를 꼭 확인하세요.

이런 분이 사용합니다

같은 가치의 전세 매물과 월세 매물을 비교할 때
임대인이 제시한 전세→월세 전환율이 법정 상한 이내인지 확인할 때
보증금이 월세로 얼마 가치인지 가늠할 때
수만 명을 덮친 전세사기로부터 보증금을 지킬 때
외국인이 보호 장치와 외국인 특유의 함정을 배울 때

사용 방법 (4단계)

1방향을 고르세요: 전세 → 월세, 또는 월세 → 전세.
2보증금(전세→월세는 남길 보증금 포함)이나 월세 보증금 + 월세를 입력하세요.
3전환율은 법정 상한 4.5%가 기본 — 임대인이 제시한 율로 수정하세요.
4환산 결과와, 전환율이 법정 상한을 넘는지 확인하세요.

공식 · 전환율

전세 → 월세: 월세 = (전세금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12 월세 → 전세: 전세금 = 월세보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율 법정 상한 = min(10%, 기준금리 + 2%) = 4.5% (기준금리 2.5%, 2025-05~). 상한은 계약기간 중·갱신 시 전세→월세 전환에만 적용 — 처음부터 월세인 신규 계약엔 미적용.

전세사기 방지 체크리스트

계약 전

등기부등본으로 소유자명과 선순위 근저당을 확인하세요. 시세 대비 보증금이 ~70~80%를 넘으면 '깡통전세' 위험 신호. 임대인 미납 세금 확인(보증금 1천만원 초과 시 동의 없이 열람 가능). 공인중개사 정식 등록 확인. 신탁등기 매물 주의 — 기존 소유자가 아니라 신탁사만 임대 권한이 있습니다.

계약 시·직후

전입신고 + 확정일자를 받으세요 — 둘이 함께 대항력 + 우선변제권이 됩니다. 대항력은 전입신고 '다음날'부터 발생하며, 이 하루 공백을 사기범이 노립니다. 잔금일에 등기부를 재확인(새 근저당 여부). 전세보증금 반환보증(HUG / SGI)에 가입하세요.

외국인 특유의 함정 (가장 중요)

단순 '거소지 등록'으로는 안 됩니다 — 외국인은 출입국관리법상 '체류지 변경신고'를 해야 한국인의 전입신고와 같은 대항력을 받습니다. 많은 외국인이 보호받는 줄 알지만 아닙니다. 확정일자는 외국인등록증으로 받을 수 있습니다. 계약 전 그 집이 전입신고 가능한지 확인하세요 — 일부 오피스텔은 불가합니다.

보증금을 못 받으면

먼저 이사하고 주소를 옮기지 마세요. '임차권등기명령'을 신청하면 떠난 뒤에도 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 먼저 이사하면 보호를 잃을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전세와 월세가 뭔가요?+

전세는 한국 특유의 임대로, 큰 보증금(매매가의 50~80%)을 맡기고 월세는 없습니다 — 집주인이 그 이자를 가집니다. 월세는 작은 보증금 + 매달 임대료. 전환율이 둘을 연결합니다.

2022~2023 전세사기 사태가 뭔가요?+

사기범('빌라왕'·'건축왕')이 세입자 보증금으로 거의 무자본으로 수백 채를 사들인 뒤 보증금을 못 돌려줬습니다. 수만 명이 피해를 봤고 한시 특별법이 2027년까지 운영됩니다. 외국인도 피해를 봤습니다.

깡통전세가 뭔가요?+

보증금 + 선순위 채무가 집값에 육박하거나 넘는 상태 — 경매되면 보증금을 못 돌려받습니다. 보증금/집값 비율을 대략 70~80% 이하로 유지하세요.

대항력·우선변제권이 뭔가요?+

전입신고 + 입주 = 대항력(집주인이 바뀌어도 임차권 유지). 확정일자까지 = 우선변제권(경매 시 후순위보다 먼저 변제). 전입·입주·확정일자 세 가지 모두 필요합니다.

외국인은 거소지 등록만으로 보호되나요?+

아닙니다. 출입국관리법상 '체류지 변경신고'를 해야 합니다 — 단순 거소지 등록은 대항력을 만들지 않습니다. 보호받는 줄 알고 노출되는, 외국인 최대 함정입니다.

HUG 전세보증금 반환보증이 뭔가요?+

임대인이 못 돌려줄 때 HUG가 대신 지급하고 임대인에게 구상하는 보증입니다. 세대주가 아니어도 안심전세 앱으로 가입 가능. 자격·한도는 주택가액·부채비율에 따라 다르니 HUG에 확인하세요.

주의사항

•참고용 도구이자 교육 가이드이며 법률·세무 자문이 아닙니다 — 계약 전 등기부·HUG·세무서·공인중개사·법률 전문가로 직접 확인하세요.
•전환율 상한은 계약 중·갱신 시 전세→월세 전환에만 적용되고, 신규 계약·월세→전세는 적용되지 않습니다.
•기준금리·법정 수치는 변동되며, 보증금/집값 70~80% 기준선은 법이 아닌 업계 통설입니다.
•외국인: 거소지 등록만으로는 대항력이 없습니다 — 체류지 변경신고를 하세요.
•전세보증금 반환보증의 자격·한도는 HUG / SGI로 확인이 필요합니다.