외국인을 위한 한국 임대 가이드 — 전세·월세·보증금 지키기

한국에서 집 빌리기는 보증금을 만나기 전까지는 단순해 보입니다. 계약 한 건에 전 재산의 절반 이상을 2년간 임대인에게 맡기게 되고, 2022~2023년 전세사기 사태는 그게 어떻게 잘못될 수 있는지 똑똑히 보여줬습니다. 이 글은 두 임대 방식, 환산 방법, 세입자 권리, 그리고 외국인이 빠뜨려 보호를 조용히 잃는 한 단계를 짚습니다.

전세 vs 월세 — 두 가지 방식

전세는 집값의 50~80%에 이르는 큰 보증금에 월세가 없는 방식으로, 만기에 보증금을 전액 돌려받습니다. 월세는 작은 보증금 + 매달 임대료로, 외국인이 보통 처음 시작하는 방식입니다. 둘은 전월세전환율로 서로 환산되며, 법정 상한은 4.5%(한국은행 기준금리 2.5% + 2%)입니다.

이 상한이 중요합니다: 임대인이 계약 중·갱신 시 전세 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 4.5%를 넘는 율을 쓸 수 없습니다. (처음부터 월세인 신규 계약엔 적용되지 않습니다.)

보증금 함정 — 전부 잃지 않는 법

2022~2023년 외국인을 포함한 수만 명이 전세사기로 보증금을 통째로 잃었습니다. 전형적 패턴은 '깡통전세' — 보증금 + 임대인의 근저당이 집의 실제 가치를 넘어, 임대인이 잘못되면 돌려받을 게 남지 않는 구조입니다. 계약 전:

• 등기부등본을 직접 떼어 소유자명과 선순위 근저당을 확인하세요.
• 보증금과 시세를 비교해, 보증금이 집값의 약 70~80%를 넘으면 위험 신호로 보세요.
• 신탁등기 매물 주의 — 기존 소유자가 아니라 신탁사만 임대 권한이 있습니다.
• 전세보증금 반환보증(HUG / SGI)을 안전장치로 검토하세요.

외국인이 빠뜨리는 한 단계

한국인 세입자는 전입신고 + 확정일자로 두 가지 보호 — 대항력과 우선변제권 — 를 얻습니다. 이게 나중에 생긴 채권자보다 앞서 보증금을 지키는 핵심입니다.

함정은 이것입니다: 외국인은 단순 '거소지 등록'으로는 부족합니다. 출입국관리법상 체류지 변경신고를 해야 한국인의 전입신고와 같은 효력을 받습니다. 많은 외국인이 보호받는 줄 알지만 아닙니다. 이사 후 14일 이내에 신고하고, 같은 날 확정일자를 받으세요. 한 가지 더 — 대항력은 등록·점유 '다음날' 0시부터 발생하며, 사기범은 같은 날 근저당을 설정해 이 하루 공백을 노립니다.

갱신 시 권리

일단 들어가면 법이 세입자 편입니다. 1회 행사 가능한 계약갱신청구권으로 2년 더 연장할 수 있고, 임대인은 제한된 사유(본인·직계가족 실거주 등)로만 거절할 수 있습니다. 그리고 갱신 시 보증금·월세 인상은 5%로 제한됩니다.

숫자 함정 하나 더 — 면적입니다. 매물은 보통 실제 거주 공간인 전용면적이 아니라 더 큰 공급면적으로 표기해 평당가가 실제보다 좋아 보이게 합니다.

보증금을 못 받으면

계약이 끝났는데 임대인이 미루면, 먼저 이사하고 주소를 옮기지 마세요 — 보호를 잃을 수 있습니다. 대신 법원에 임차권등기명령을 신청하면 떠난 뒤에도 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 보통 내용증명이 첫 공식 절차이고, 소송 전에는 주택임대차분쟁 조정위원회가 저비용 경로가 됩니다.

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