Máy tính phí môi giới bất động sản Hàn Quốc
Dựa trên [Phụ lục 1] Quy tắc thi hành Luật Môi giới bất động sản có chứng chỉ (sửa đổi tháng 10/2021). Hỗ trợ cả mua bán, jeonse và wolse (thuê trả tiền hàng tháng) — wolse được tự động quy đổi thành số tiền giao dịch theo công thức pháp định. Kết quả là mức phí trần theo luật; phí thực tế có thể thỏa thuận thấp hơn.
Kết quả phí môi giới
Phí môi giới tối đa theo luật
2,000,000₩
- Số tiền giao dịch
- 500,000,000 ₩
- Tỷ lệ tối đa
- 0.4%
Số tiền trên là mức trần theo luật. Phí môi giới thực tế có thể thỏa thuận thấp hơn.
Căn cứ pháp lý (có hiệu lực từ 19/10/2021)
Mua bán: <50 triệu₩ 0,6% trần 250 nghìn₩ / 50–200 triệu₩ 0,5% trần 800 nghìn₩ / 200–900 triệu₩ 0,4% / 900 triệu–1,2 tỷ₩ 0,5% / 1,2–1,5 tỷ₩ 0,6% / trên 1,5 tỷ₩ 0,7%
Thuê (jeonse/wolse): <50 triệu₩ 0,5% trần 200 nghìn₩ / 50–100 triệu₩ 0,4% trần 300 nghìn₩ / 100–600 triệu₩ 0,3% / 600 triệu–1,2 tỷ₩ 0,4% / 1,2–1,5 tỷ₩ 0,5% / trên 1,5 tỷ₩ 0,6%
Quy đổi wolse: tiền đặt cọc + tiền thuê×100 (dùng ×70 nếu tổng dưới 50 triệu₩)
Nguồn: Quy tắc thi hành Luật Môi giới bất động sản có chứng chỉ [Phụ lục 1], Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (có hiệu lực từ 19/10/2021)
Miễn trừ trách nhiệm: chỉ là mức trần theo luật; phí thực tế có thể thỏa thuận thấp hơn. Quy định địa phương có thể chia nhỏ các bậc giá. Nên xác nhận với môi giới có chứng chỉ.
Công cụ này dùng để làm gì
Công cụ này tính phí môi giới bất động sản tối đa theo luật cho các giao dịch bất động sản tại Hàn Quốc — mức tiền được quy định tại [Phụ lục 1] Quy tắc thi hành Luật Môi giới bất động sản có chứng chỉ (sửa đổi, có hiệu lực từ 19/10/2021). Bản sửa đổi 2021 đã thay thế cấu trúc cố định cũ '0,9% cho phần trên 900 triệu ₩' bằng hệ thống theo bậc, giảm đáng kể tỷ lệ phí đối với bất động sản giá trị cao. Đối với mua bán, mức trần dao động từ 0,4% đến 0,7% tùy theo bậc giá; đối với thuê nhà (jeonse và thuê trả tiền hàng tháng), mức trần dao động từ 0,3% đến 0,6%. Các giao dịch ở bậc giá thấp còn có mức trần phí cố định (200 nghìn₩–800 nghìn₩). Đối với thuê trả tiền hàng tháng (wolse), công cụ trước tiên quy đổi sang 'số tiền giao dịch' theo công thức pháp định (tiền đặt cọc + tiền thuê × 100, hoặc × 70 nếu tổng đó dưới 50 triệu₩), sau đó áp dụng bảng tỷ lệ cho thuê. Kết quả là mức phí tối đa theo luật — phí thực tế có thể thỏa thuận.
Ai nên sử dụng
- Ước tính phí môi giới trước khi ký hợp đồng mua căn hộ
- Kiểm tra xem mức phí môi giới báo giá có nằm trong mức trần theo luật cho hợp đồng thuê jeonse hay không
- So sánh các tổ hợp tiền đặt cọc/tiền thuê hàng tháng khác nhau ảnh hưởng thế nào đến chi phí môi giới
- Hiểu mức nền theo luật trước khi thương lượng giảm phí
- Tính tổng chi phí thực trả có hoặc không bao gồm thuế giá trị gia tăng VAT
Cách sử dụng (3 bước)
- 1Chọn loại giao dịch: mua bán, jeonse, hoặc thuê trả tiền hàng tháng (wolse).
- 2Nhập giá mua bán, tiền đặt cọc jeonse, hoặc (đối với wolse) tiền đặt cọc và tiền thuê hàng tháng. Việc quy đổi wolse được thực hiện tự động.
- 3Bật thuế VAT nếu cần, rồi nhấn Tính toán. Bạn sẽ thấy tỷ lệ áp dụng, mức trần (nếu có), và phí cuối cùng.
Công thức
Mua bán / jeonse: phí = min(số tiền giao dịch × tỷ lệ tối đa, mức trần) Quy đổi thuê trả tiền hàng tháng: số tiền = tiền đặt cọc + tiền thuê × 100 Nếu tổng đó < 50 triệu₩: số tiền = tiền đặt cọc + tiền thuê × 70 → Áp dụng bảng tỷ lệ cho thuê vào số tiền đã quy đổi VAT: phí × 10% (chỉ khi văn phòng môi giới là đối tượng nộp VAT phổ thông)
Ví dụ minh họa
Mua căn hộ 500 triệu₩
500 triệu₩ thuộc bậc mua bán 200 triệu₩–900 triệu₩ → tỷ lệ tối đa 0,4%, không có mức trần. 500 triệu₩ × 0,4% = 2.000.000₩. Đã gồm VAT: 2.200.000₩. Thương lượng xuống dưới 2 triệu₩ là chuyện thường gặp và hoàn toàn hợp pháp.
Jeonse 300 triệu₩
300 triệu₩ thuộc bậc cho thuê 100 triệu₩–600 triệu₩ → tỷ lệ tối đa 0,3%, không có mức trần. 300 triệu₩ × 0,3% = 900.000₩. Đã gồm VAT: 990.000₩.
Tiền đặt cọc 10 triệu₩ + wolse 500 nghìn₩/tháng
Số tiền quy đổi: 10 triệu₩ + 500 nghìn₩ × 100 = 60 triệu₩ (≥ 50 triệu₩ → dùng ×100). 60 triệu₩ thuộc bậc cho thuê 50 triệu₩–100 triệu₩ → tỷ lệ tối đa 0,4%, mức trần 300 nghìn₩. 60 triệu₩ × 0,4% = 240 nghìn₩ < mức trần 300 nghìn₩ → mức trần không áp dụng. Phí: 240.000₩.
Câu hỏi thường gặp
Cả bên mua và bên bán (hoặc cả chủ nhà và người thuê) đều phải trả phí sao?
Đúng vậy. Mỗi bên trả phí cho môi giới của riêng mình. Ngay cả khi một môi giới xử lý cả hai bên (môi giới kép), mỗi bên vẫn trả phí độc lập.
Tôi có thể thương lượng thấp hơn mức trần theo luật không?
Có. Tỷ lệ theo luật định là mức trần — trả cao hơn mức đó là bất hợp pháp, nhưng thỏa thuận trả ít hơn là hoàn toàn bình thường và phổ biến. Hãy chốt con số cụ thể trước khi ký và ghi rõ vào hợp đồng.
VAT có luôn được cộng thêm không?
Không. VAT chỉ áp dụng nếu văn phòng môi giới là 'đối tượng nộp VAT phổ thông' (doanh thu năm ≥ 80 triệu₩). Các văn phòng dưới ngưỡng đó (đối tượng nộp thuế đơn giản) không được thu VAT. Hãy xác nhận tình trạng thuế của văn phòng trước khi ký.
Làm sao biết dùng hệ số ×70 hay ×100 cho thuê trả tiền hàng tháng?
Trước tiên tính tiền đặt cọc + tiền thuê × 100. Nếu con số đó từ 50 triệu₩ trở lên, dùng nguyên như vậy (hệ số = 100). Nếu dưới 50 triệu₩, tính lại theo tiền đặt cọc + tiền thuê × 70. Quy tắc này được quy định tại Phụ lục 1 của Quy tắc thi hành.
Phí được tính dựa trên giá hợp đồng thực tế hay giá thẩm định?
Dựa trên giá hợp đồng thực tế (giá ghi trong hợp đồng mua bán hoặc cho thuê), không phải giá thẩm định hay giá thị trường. Hãy nhập số tiền giao dịch thực.
Chính quyền địa phương có thể quy định tỷ lệ khác không?
Có. Các thành phố và tỉnh có thể chia nhỏ các bậc trên 900 triệu₩ hoặc quy định tỷ lệ thấp hơn theo pháp lệnh địa phương. Công cụ này chỉ phản ánh mức trần theo luật quốc gia — hãy kiểm tra pháp lệnh địa phương của khu vực bạn trước khi ký.
Lưu ý
- •Công cụ này hiển thị mức phí môi giới tối đa theo luật. Phí môi giới thực tế có thể thỏa thuận và có thể thấp hơn.
- •Pháp lệnh địa phương (thành phố/tỉnh) có thể chia nhỏ các bậc trên 900 triệu₩ — hãy kiểm tra khu vực của bạn trước khi ký.
- •Việc áp dụng VAT phụ thuộc vào tình trạng thuế của văn phòng môi giới (đối tượng nộp thuế phổ thông hay đơn giản). Hãy xác nhận trước khi ký.
- •Đây là công cụ tham khảo, không phải tư vấn pháp lý hay thuế. Hãy xác minh với môi giới có chứng chỉ hoặc chuyên gia pháp lý trước khi hoàn tất bất kỳ giao dịch nào.
Cập nhật lần cuối: 2025-06-24