WWorkmate

Diện tích riêng·cung cấp / Giá theo pyeong

'84㎡' trong tin rao là diện tích cung cấp — không gian sống thực tế (diện tích riêng) của bạn nhỏ hơn. Nhập cả hai diện tích để xem quy đổi pyeong, tỷ lệ diện tích riêng và giá theo pyeong chỉ trong một lần nhìn.

Diện tích · Giá

Phân tích diện tích · giá theo pyeong

Nhập diện tích cung cấp và diện tích riêng rồi tính toán.

Công cụ này dùng để làm gì

Diện tích tiêu đề trong tin rao bất động sản Hàn Quốc — ví dụ '84㎡' — là diện tích cung cấp, bao gồm cả không gian chung như cầu thang và hành lang. Không gian sống thực tế của bạn là diện tích riêng nhỏ hơn. Công cụ này quy đổi cả hai sang pyeong, hiển thị tỷ lệ diện tích riêng và tính giá theo pyeong trên cả hai cơ sở. Nó giải mã bẫy diện tích riêng và diện tích cung cấp khiến người thuê và người mua nước ngoài thường đánh giá quá cao không gian thực tế mà họ nhận được.

Ai nên sử dụng

  • Người thuê và người mua kiểm tra xem tin rao thực sự cung cấp bao nhiêu không gian sống
  • So sánh các căn hộ có tỷ lệ diện tích riêng khác nhau ở cùng một diện tích cung cấp
  • Tính giá theo pyeong thực (trên cơ sở diện tích riêng) trước khi đàm phán
  • Hiểu tại sao một căn hộ 84㎡ 'nghe có vẻ' là 25 pyeong nhưng ở thực tế chỉ như 18 pyeong
  • Quy đổi giữa ㎡ và pyeong cho bất kỳ giấy tờ bất động sản nào của Hàn Quốc

Cách sử dụng (4 bước)

  1. 1Nhập diện tích cung cấp theo ㎡ — con số ghi trong tin rao (ví dụ: 84).
  2. 2Nhập diện tích riêng theo ㎡ — có trên giấy đăng ký bất động sản hoặc bản vẽ mặt bằng (ví dụ: 59).
  3. 3Tùy chọn: nhập giá mua bán hoặc giá jeonse để tính giá theo pyeong.
  4. 4Nhấn Tính toán để xem giá trị quy đổi pyeong, tỷ lệ diện tích riêng, và giá theo pyeong trên cả cơ sở diện tích cung cấp và diện tích riêng.

Công thức

1 pyeong = 3,3058㎡ (1㎡ = 0,3025 pyeong) Diện tích cung cấp theo pyeong = diện tích cung cấp (㎡) × 0,3025 Diện tích riêng theo pyeong = diện tích riêng (㎡) × 0,3025 Tỷ lệ diện tích riêng = diện tích riêng ÷ diện tích cung cấp Giá theo pyeong (diện tích cung cấp) = giá ÷ diện tích cung cấp theo pyeong Giá theo pyeong (diện tích riêng) = giá ÷ diện tích riêng theo pyeong

Ví dụ thực tế

Diện tích tiêu chuẩn quốc dân — 84㎡ diện tích cung cấp / 59㎡ diện tích riêng

Diện tích cung cấp 25,4 pyeong, diện tích riêng 17,8 pyeong, tỷ lệ diện tích riêng 70%. Tổ hợp 84/59 này là kích thước căn hộ phổ biến nhất Hàn Quốc, được gọi là 'diện tích tiêu chuẩn quốc dân' (국민평형).

Giá theo pyeong — 1 tỷ KRW cho căn 84㎡

Theo diện tích cung cấp ≈ 39,4 triệu KRW/pyeong; theo diện tích riêng ≈ 56,0 triệu KRW/pyeong. Môi giới thường báo giá theo diện tích cung cấp thấp hơn, nhưng bạn thực tế sống trong diện tích riêng.

Officetel — 50㎡ diện tích cung cấp / 28㎡ diện tích riêng

Tỷ lệ diện tích riêng chỉ 56%. Officetel có tỷ lệ diện tích riêng thấp hơn nhiều so với căn hộ, nên cùng một diện tích cung cấp sẽ cho không gian sống thực tế ít hơn nhiều.

Danh sách kiểm tra khi xem nhà & thẩm tra hợp đồng căn hộ

Thuật ngữ diện tích — đừng để bị đánh lừa bởi giá theo pyeong

  • Phân biệt 전용면적 (diện tích riêng — không gian sống thực tế của bạn) với 공급면적 (diện tích cung cấp — diện tích riêng + hành lang, cầu thang, sảnh chung).
  • Tin rao ở Hàn Quốc thường quảng cáo diện tích cung cấp lớn hơn, nên căn hộ sẽ cảm giác nhỏ hơn so với con số ghi trên tiêu đề — luôn hỏi rõ đó là diện tích nào.
  • Đối với officetel, hãy chú ý 계약면적 (diện tích hợp đồng), diện tích này cộng thêm cả bãi đỗ xe và khu vực tiện ích, khiến diện tích càng bị thổi phồng hơn.
  • Tính giá theo pyeong (평당가) trên cùng một cơ sở diện tích nhất quán — so sánh diện tích riêng của căn này với diện tích cung cấp của căn khác sẽ gây hiểu lầm.
  • Đối chiếu diện tích được công bố với 건축물대장 (giấy chứng nhận công trình xây dựng) miễn phí từ gov.kr (1 pyeong ≈ 3,3㎡).

Giấy tờ cần xác minh trước khi thanh toán bất cứ khoản nào

  • Tự mình xin bản sao 등기부등본 (giấy đăng ký bất động sản) mới nhất từ IROS (iros.go.kr, khoảng 1.000 KRW) — đừng tin vào bản sao mà chủ nhà đưa cho bạn.
  • Xác nhận chủ sở hữu đã đăng ký khớp với giấy tờ tùy thân của chủ nhà và hợp đồng; xem xét mục 을구 để kiểm tra thế chấp/quyền cầm cố (근저당권).
  • Xin bản 건축물대장 miễn phí từ gov.kr để xác nhận mục đích sử dụng hợp pháp và phát hiện phần mở rộng trái phép (위반건축물) nếu có.
  • Kiểm tra 실거래가 (giá giao dịch thực tế đã báo cáo) trên rt.molit.go.kr để đánh giá xem giá hoặc tiền đặt cọc có hợp lý hay không.
  • Dấu hiệu cảnh báo: giá thấp bất thường, người ký hợp đồng là 'bạn bè/môi giới' thay vì chủ sở hữu, hoặc tiền đặt cọc được yêu cầu chuyển vào tài khoản của bên thứ ba.

Kiểm tra thực tế khi đi xem nhà

  • Kiểm tra hướng nhà (방향) — hướng nam (남향) đón nhiều ánh nắng nhất; xác nhận cửa sổ chính hướng về phía nào.
  • Kiểm tra hiện tượng 결로 (đọng hơi nước) và 곰팡이 (nấm mốc) trên khung cửa sổ, tường thấp, sau đồ nội thất và trong phòng tắm.
  • Thử 수압 (áp lực nước) ở vòi nước và vòi sen, đặc biệt đối với các tòa nhà cũ hoặc cao tầng.
  • Kiểm tra sàn nhà, ánh sáng tự nhiên (채광) vào thời điểm bạn thực sự ở nhà, hệ thống sưởi (보일러) ở từng phòng, và hành lang/thang máy.
  • Ghi lại các hư hỏng hiện có (하자) bằng ảnh chụp và yêu cầu ghi chú vào hợp đồng trước khi chuyển vào.

Chi phí, chuyển vào ở & xác nhận thực tế

  • Yêu cầu bảng phân tích bằng văn bản về 관리비 (phí quản lý, khoảng 70.000–250.000 KRW/tháng) và những gì được bao gồm so với các khoản tiện ích tính riêng.
  • Xác nhận chỗ đậu xe (주차), ngày có thể chuyển vào (입주 가능일), và danh sách bằng văn bản các vật dụng nội thất/tùy chọn có sẵn (빌트인/옵션 — tủ lạnh, máy giặt, điều hòa).
  • Chụp ảnh số công tơ điện và gas khi bàn giao để tránh bị tính phí cho phần sử dụng của người thuê trước.
  • Mang theo người biết tiếng Hàn hoặc ứng dụng dịch thuật (Papago) — tin rao và hợp đồng thường chỉ có tiếng Hàn.

Câu hỏi thường gặp

Sự khác biệt giữa diện tích cung cấp và diện tích riêng là gì?

Diện tích cung cấp = diện tích riêng + không gian chung dân dụng (cầu thang, hành lang, thang máy). Diện tích riêng là không gian có thể sử dụng bên trong căn hộ của bạn. Tin rao thường hiển thị diện tích cung cấp.

Tỷ lệ diện tích riêng như thế nào là tốt?

Căn hộ thông thường có tỷ lệ 70–80%; officetel 50–60%. Tỷ lệ càng cao nghĩa là phần diện tích được quảng cáo thực sự thuộc về không gian sống của bạn càng nhiều.

Tại sao 84㎡ lại được gọi là 25 pyeong?

84㎡ × 0,3025 = 25,4 pyeong (diện tích cung cấp). Diện tích riêng khoảng 59㎡ ≈ 17,8 pyeong mới là nơi bạn thực sự sinh sống. Cặp diện tích 84/59 chính là 'diện tích tiêu chuẩn quốc dân' của Hàn Quốc.

Tôi nên dùng giá theo pyeong nào?

Môi giới thường báo giá theo diện tích cung cấp, trông có vẻ rẻ hơn. Để so sánh giá trị một cách trung thực, giá theo diện tích riêng tốt hơn vì nó phản ánh không gian bạn thực sự sử dụng.

Có cả diện tích hợp đồng nữa không?

Có — diện tích hợp đồng cộng thêm các không gian chung khác (bãi đỗ xe ngầm, văn phòng quản lý). Đây là con số lớn nhất và chủ yếu được sử dụng cho officetel và các đơn vị thương mại.

Diện tích này có khớp với giấy đăng ký bất động sản không?

Giấy đăng ký bất động sản (등기부등본) ghi rõ diện tích riêng chính xác. Luôn xác minh với giấy đăng ký và hợp đồng, không chỉ dựa vào tin rao.

Lưu ý

  • •Tin rao thường hiển thị diện tích cung cấp; diện tích riêng trên giấy đăng ký bất động sản nhỏ hơn — hãy xác nhận cả hai.
  • •Officetel và một số tòa nhà hỗn hợp có tỷ lệ diện tích riêng thấp hơn nhiều so với căn hộ chung cư.
  • •Giá theo pyeong tính trên diện tích cung cấp trông có vẻ thấp hơn; tính theo diện tích riêng mới phản ánh chi phí sử dụng thực tế.
  • •1 pyeong = chính xác 3,3058㎡; con số làm tròn trong quảng cáo có thể chênh lệch đôi chút.
  • •Chỉ mang tính tham khảo — hãy xác minh diện tích thực tế trên giấy đăng ký bất động sản và hợp đồng.

Cập nhật lần cuối: 2026-06-15

Máy tính diện tích riêng·cung cấp / giá theo pyeong — Căn hộ 84㎡ thực tế ở được bao nhiêu pyeong?