Kiểm tra trần tăng tiền thuê 5%
Kiểm tra ngay trần tăng 5% khi thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng theo Điều 8 Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Thuê nhà. Quy đổi tiền đặt cọc·tiền thuê + gợi ý mức tăng trong giới hạn cho phép.
Kết quả kiểm tra
Nhập điều kiện hiện tại/mới đề xuất.
Công cụ này dùng để làm gì
Máy tính trần tăng tiền thuê Hàn Quốc kiểm tra xem mức tăng tiền thuê được đề xuất khi gia hạn hợp đồng có tuân thủ Điều 8 Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Thuê nhà hay không — điều luật này giới hạn mức tăng hàng năm ở 5%. Đối với hợp đồng thuê hỗn hợp (tiền đặt cọc + tiền thuê hàng tháng), công cụ sử dụng tỷ lệ chuyển đổi (Điều 9, lãi suất cơ bản Ngân hàng Trung ương + 2%) để tính tiền đặt cọc quy đổi trước khi áp dụng trần 5%. Người thuê nhà có thể kiểm tra xem đề xuất của chủ nhà có vượt quá giới hạn pháp luật hay không; chủ nhà có thể mô phỏng mức tăng tối đa chỉ đối với tiền đặt cọc hoặc chỉ đối với tiền thuê trong giới hạn cho phép.
Ai nên sử dụng
- Người thuê nhà: kiểm tra ngay xem đề xuất gia hạn của chủ nhà có vượt quá 5% hay không
- Chủ nhà: mô phỏng nên tăng bên nào (tiền đặt cọc hoặc tiền thuê) trong giới hạn cho phép
- Môi giới bất động sản: cung cấp giới hạn khách quan trong quá trình đàm phán gia hạn hợp đồng
- Quy đổi tiền đặt cọc ↔ tiền thuê: so sánh các phương án trên cùng cơ sở tiền đặt cọc quy đổi
- Phòng ngừa tranh chấp: thiết lập căn cứ pháp lý khi phản đối thông báo vượt trần
Cách sử dụng (5 bước)
- 1Nhập tiền đặt cọc hiện tại và tiền thuê hàng tháng hiện tại theo won. Jeonse thuần túy: tiền thuê = 0. Wolse thuần túy: tiền đặt cọc = 0.
- 2Nhập tiền đặt cọc và tiền thuê hàng tháng do chủ nhà đề xuất. Có thể thay đổi một hoặc cả hai.
- 3Xác nhận tỷ lệ chuyển đổi. Tính đến tháng 5/2026, tỷ lệ này khoảng 5,0% (lãi suất cơ bản Ngân hàng Trung ương 3,0% + 2%). Cập nhật nếu lãi suất cơ bản thay đổi.
- 4Trần tăng mặc định là 5%. Một số quy định địa phương có thể đặt mức trần thấp hơn (ví dụ: 4% ở một số quận) — điều chỉnh nếu phù hợp.
- 5Nhấn Kiểm tra. Bạn sẽ thấy tỷ lệ tăng, trạng thái đạt/vượt giới hạn, số tiền vượt hoặc còn dư, và mức tăng tối đa chỉ đối với tiền đặt cọc hoặc chỉ đối với tiền thuê vẫn nằm trong giới hạn.
Công thức tiền đặt cọc quy đổi (Điều 9)
Tiền đặt cọc quy đổi = tiền đặt cọc + (tiền thuê hàng tháng × 12 / tỷ lệ chuyển đổi) Ví dụ: tiền đặt cọc 50 triệu KRW + tiền thuê 500.000 KRW với tỷ lệ chuyển đổi 5% = 50 triệu + (500.000 × 12 / 0,05) = 50 triệu + 120 triệu = 170 triệu KRW Trần 5% = tiền đặt cọc quy đổi hiện tại × 1,05 Ví dụ: 170 triệu × 1,05 = 178,5 triệu KRW Nếu tiền đặt cọc quy đổi đề xuất ≤ trần → trong giới hạn Nếu vượt trần → người thuê nhà có thể thực hiện quyền gia hạn hợp đồng và từ chối phần vượt quá
Ví dụ thực tế
Ví dụ 1: Jeonse 500 triệu KRW → chủ nhà đề xuất 530 triệu KRW (+6%)
Tiền đặt cọc quy đổi = 500 triệu KRW (không có tiền thuê). Trần = 525 triệu KRW. Đề xuất = 530 triệu KRW → vượt 5 triệu KRW. Người thuê nhà thực hiện quyền gia hạn hợp đồng có thể chấp nhận tối đa 525 triệu KRW. Nếu bị từ chối, có thể yêu cầu ủy ban hòa giải tranh chấp can thiệp.
Ví dụ 2: 100 triệu KRW + 800.000 KRW/tháng → chủ nhà muốn 120 triệu KRW + 800.000 KRW/tháng
Tiền đặt cọc quy đổi hiện tại = 100 triệu + (800.000 × 12 / 0,05) = 100 triệu + 192 triệu = 292 triệu KRW. Trần = 306,6 triệu KRW. Tiền đặt cọc quy đổi đề xuất = 120 triệu + 192 triệu = 312 triệu KRW → vượt 5,4 triệu KRW. Trong giới hạn, tiền đặt cọc có thể tăng tối đa lên 114,6 triệu KRW (giữ nguyên tiền thuê).
Ví dụ 3: Tiền thuê 500.000 KRW → 530.000 KRW (+6%)
Tiền đặt cọc 50 triệu KRW + tiền thuê 500.000 KRW. Quy đổi 170 triệu KRW. Trần 178,5 triệu KRW. Giá trị quy đổi mới (tiền thuê 530.000 KRW) = 50 triệu + (530.000 × 12 / 0,05) = 50 triệu + 127,2 triệu = 177,2 triệu KRW < 178,5 triệu KRW → trong giới hạn. Mức tăng tiền thuê 6% chỉ tương đương khoảng 4,2% trên cơ sở quy đổi.
Danh sách kiểm tra hợp đồng thuê nhà & quyền của người thuê dành cho người nước ngoài
Bảo vệ tiền đặt cọc khi ký hợp đồng
- Nộp báo cáo chuyển nơi cư trú; là người nước ngoài, bạn phải nộp 체류지 변경신고 (báo cáo thay đổi nơi cư trú) trong vòng 14 ngày kể từ khi chuyển đến, tại cơ quan xuất nhập cảnh hoặc văn phòng gu/dong.
- Người nước ngoài KHÔNG tự động được bảo vệ bởi Luật Bảo vệ Thuê nhà — chính 체류지 변경신고 mới là thứ mang lại cho ARC của bạn hiệu lực pháp lý tương đương (án lệ 93가합73367).
- Xin 확정일자 (dấu xác nhận ngày, khoảng 600 KRW) ngay trong ngày — đây là căn cứ xác lập quyền ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc (우선변제권).
- Lưu ý về thời điểm: 대항력 (quyền đối kháng) và 우선변제권 (quyền ưu tiên hoàn trả) chỉ có hiệu lực từ 00:00 ngày HÔM SAU khi bạn đăng ký và chuyển vào ở, nên nếu chủ nhà thế chấp căn nhà trong cùng ngày, khoản thế chấp đó có thể được ưu tiên trước bạn.
- Tuyệt đối không chuyển 체류지 변경신고 sang địa chỉ khác trong thời gian thuê nhà — điều này sẽ ngay lập tức phá hủy quyền ưu tiên của bạn.
Quyền gia hạn hợp đồng & trần tăng tiền thuê
- Bạn có Quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng (계약갱신청구권) một lần để gia hạn thêm 2 năm; chủ nhà chỉ có thể từ chối với lý do giới hạn (ví dụ: chủ nhà/gia đình sẽ chuyển vào ở).
- Khi gia hạn, mọi khoản tăng đối với tiền đặt cọc HOẶC tiền thuê đều bị giới hạn ở mức 5% (giới hạn này áp dụng cho việc gia hạn, KHÔNG áp dụng cho hợp đồng hoàn toàn mới).
- Gửi hoặc nhận thông báo gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng trong khoảng từ 6 đến 2 tháng trước khi hết hạn (sửa đổi sau năm 2020 — cần xác minh lại).
- Nếu không có thông báo nào trong khoảng thời gian đó, hợp đồng sẽ tự động gia hạn với cùng điều kiện (묵시적 갱신, gia hạn mặc nhiên).
- Trong trường hợp gia hạn mặc nhiên, bạn có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào bằng thông báo bằng văn bản trước 3 tháng, và tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả vào cuối giai đoạn đó.
Chi phí, phí và giấy tờ
- Sử dụng mẫu Hợp đồng thuê nhà chuẩn của chính phủ (표준임대차계약서); ghi rõ tiền đặt cọc, tiền thuê, ngày tháng, phí quản lý (관리비) và mọi thỏa thuận bằng lời nói vào văn bản.
- Kiểm tra phí môi giới (중개보수) so với mức trần theo luật định — 0,3–0,5% đối với hợp đồng thuê nhà ở; đây là mức tối đa và có thể thương lượng, việc thu 'phụ phí dành cho người nước ngoài' là bất hợp pháp.
- Xác nhận chính xác những gì 관리비 (phí quản lý) bao gồm so với những khoản được tính riêng (điện, gas, nước) — bằng văn bản.
- Chỉ chuyển tiền đặt cọc qua tài khoản ngân hàng đứng tên chủ sở hữu đã đăng ký (khớp với 등기부등본, giấy đăng ký bất động sản) — tuyệt đối không dùng tiền mặt hoặc chuyển cho bên thứ ba.
- Từ tháng 6/2025, hợp đồng có tiền đặt cọc trên 60 triệu KRW hoặc tiền thuê trên 300.000 KRW phải được khai báo (임대차 신고) trong vòng 30 ngày, việc này sẽ tự động cấp 확정일자.
Tranh chấp & nơi tìm sự trợ giúp
- Đối với tranh chấp về việc hoàn trả tiền đặt cọc hoặc tăng tiền thuê, hãy nộp đơn tại Ủy ban hòa giải tranh chấp thuê nhà (주택임대차분쟁조정위원회) — miễn phí hoặc chi phí thấp.
- Nộp 체류지 변경신고 trực tuyến qua HiKorea hoặc trực tiếp với hộ chiếu, ARC và hợp đồng thuê nhà.
- Lưu giữ hợp đồng đã đóng dấu, biên lai chuyển khoản ngân hàng và biên nhận đăng ký cùng nhau — đây là bằng chứng mà quyền ưu tiên của bạn phụ thuộc vào.
- Đây là hướng dẫn chung, không phải tư vấn pháp lý — hãy xác nhận các ngưỡng và thời hạn hiện hành với Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (MOLIT) hoặc một môi giới/luật sư có giấy phép.
Câu hỏi thường gặp
Trần 5% có áp dụng cho tất cả hợp đồng thuê nhà không?
Chỉ áp dụng khi người thuê nhà thực hiện quyền gia hạn hợp đồng (từ 6 đến 1 tháng trước khi hết hạn hợp đồng). Không áp dụng cho hợp đồng mới, gia hạn mặc nhiên, hoặc khi chủ nhà có lý do từ chối hợp lệ (chẳng hạn như chuyển vào ở).
Chủ nhà có thể từ chối gia hạn với lý do chuyển vào ở không?
Có, nếu chủ nhà hoặc gia đình trực hệ của họ thực sự sẽ chuyển đến ở đó. Tuy nhiên, nếu họ từ chối một cách gian dối và cho người khác thuê trong vòng 2 năm, người thuê nhà có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Quyền gia hạn hợp đồng có thể được thực hiện bao nhiêu lần?
Một lần sau hợp đồng ban đầu, cho phép gia hạn thêm 2 năm. Vậy nên 2 năm ban đầu + 2 năm gia hạn = tổng cộng 4 năm được pháp luật bảo đảm.
Tỷ lệ chuyển đổi được xác định như thế nào?
Điều 9 quy định tỷ lệ này là 'lãi suất cơ bản Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc + 2%'. Nếu lãi suất cơ bản là 3,0%, tỷ lệ chuyển đổi sẽ là 5,0%. Kiểm tra trang web của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc để biết lãi suất cơ bản hiện tại và cập nhật vào công cụ.
Tôi có thể chỉ tăng tiền đặt cọc và giữ nguyên tiền thuê không?
Có. Công cụ hiển thị tiền đặt cọc tối đa khi tiền thuê không đổi. Mức tăng tiền đặt cọc 6-7% vẫn có thể tuân thủ nếu mức thay đổi trên cơ sở quy đổi vẫn dưới 5%.
Tôi đã nhận được thông báo vượt trần — bây giờ phải làm gì?
1) Gửi thông báo chính thức thực hiện quyền gia hạn hợp đồng bằng văn bản (thư bảo đảm). 2) Nêu rõ việc bạn chấp nhận mức trong giới hạn cho phép. 3) Nếu chủ nhà từ chối, hãy yêu cầu ủy ban hòa giải tranh chấp thuê nhà can thiệp.
Địa phương có thể quy định trần thấp hơn không?
Có — Điều 8 quy định 'không quá 5%', cho phép các quy định địa phương hạ thấp mức này. Một số quận áp dụng mức không quá 4%. Hãy kiểm tra quy định của chính quyền địa phương nơi bạn ở.
Lưu ý
- •Công cụ này kiểm tra trần áp dụng khi gia hạn hợp đồng. Hợp đồng mới không chịu ràng buộc bởi quy tắc 5%.
- •Tỷ lệ chuyển đổi thay đổi theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Trung ương — hãy nhập giá trị mới nhất.
- •Quy định địa phương có thể đặt ra trần nghiêm ngặt hơn. Hãy kiểm tra quy định tại khu vực của bạn.
- •Lý do từ chối hợp lệ của chủ nhà (chuyển vào ở, phá dỡ, người thuê vi phạm hợp đồng) sẽ được ưu tiên hơn quyền gia hạn hợp đồng.
- •Kết quả chỉ mang tính tham khảo. Hiệu lực pháp lý đến từ quyết định của ủy ban hòa giải tranh chấp hoặc tòa án.
Cập nhật lần cuối: 2026-05-23