Nhận thông báo tăng tiền thuê nhà vượt 5% ở Hàn Quốc? 7 việc cần làm ngay

Một tin nhắn bất chợt gửi đến: “Mong anh/chị đồng ý tăng tiền đặt cọc 6% khi gia hạn hợp đồng.” Nếu bạn là người thuê nhà đã từng nghe về quy tắc trần tăng 5% theo Luật Bảo vệ Thuê nhà, trong đầu chắc chắn sẽ nảy ra một loạt câu hỏi. ‘6% chẳng phải đã vượt trần rồi sao? Nếu từ chối thì có bị đuổi đi không? Hay cứ chấp nhận cho xong?’ Câu trả lời rất rõ ràng: ‘đừng vội chấp nhận, hãy làm theo đúng quy trình’. Dưới đây là thứ tự các bước cần làm.

1. Trước tiên hãy tính chính xác theo tiền đặt cọc quy đổi

Nếu chỉ tăng tiền đặt cọc, hoặc chỉ tăng tiền thuê hàng tháng (Wolse), thì việc tính khá đơn giản. Nhưng nếu là hợp đồng kết hợp cả tiền đặt cọc và tiền thuê hàng tháng như kiểu bán-Jeonse (반전세), bạn phải tính theo ‘tiền đặt cọc quy đổi’. Công thức như sau:

Tỷ lệ chuyển đổi jeonse-wolse = lãi suất cơ bản của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc + 2%, tính đến 05/2026 khoảng 5,0%. Để so sánh trần 5% của hợp đồng bạn với đề xuất của chủ nhà, hãy nhập cả hai trường hợp vào công cụ kiểm tra trần tăng tiền thuê 5% — kết quả sẽ hiện ngay: mức tăng đề xuất, có vượt trần hay không, và vượt bao nhiêu.

2. Xác nhận bạn có quyền thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng hay không

Quy tắc 5% chỉ áp dụng khi người thuê đã thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng. Điều kiện gồm:

• Đưa ra yêu cầu gia hạn trong khoảng từ 6 tháng đến 1 tháng trước khi hợp đồng kết thúc
• Trước đó chưa từng thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng (chỉ được thực hiện một lần)
• Chủ nhà không có lý do từ chối gia hạn hợp pháp nào đang áp dụng

Nếu cả ba điều kiện trên đều thỏa mãn, người thuê có thể yêu cầu gia hạn trong giới hạn tăng 5%, và chủ nhà không thể từ chối nếu không có lý do chính đáng.

3. Thông báo bằng văn bản (thư xác nhận nội dung) về việc thực hiện quyền yêu cầu gia hạn

Chỉ trao đổi qua tin nhắn hay ứng dụng chat thì sau này rất khó chứng minh. Hãy gửi thư xác nhận nội dung (내용증명) ghi rõ các nội dung sau:

• Tôi thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng theo Luật Bảo vệ Thuê nhà
• Điều kiện chủ nhà đề xuất vượt quá trần 5% (Điều 8 Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Thuê nhà)
• Tôi có thể chấp nhận mức tăng trong giới hạn 5% (ghi rõ số tiền cụ thể)
• Yêu cầu chủ nhà phản hồi trong vòng 14 ngày

Thư xác nhận nội dung có thể gửi tại bưu điện với chi phí khoảng 3.000 won, được lưu thành 3 bản (bạn, chủ nhà, bưu điện) nên có giá trị chứng cứ pháp lý rất mạnh.

4. Nếu chủ nhà từ chối, hãy nộp đơn lên ủy ban hòa giải tranh chấp

Nếu chủ nhà tỏ thái độ kiểu “tôi nhận được thư xác nhận nội dung rồi, nhưng không được 6% thì không gia hạn”, hãy lập tức nộp đơn xin hòa giải lên Ủy ban Hòa giải Tranh chấp Thuê nhà ở hoặc Ủy ban Hòa giải Tranh chấp Thuê nhà. Phí hòa giải thường miễn phí hoặc khoảng 10.000 won, và thường có kết quả trong vòng 60 ngày.

Trong quá trình hòa giải, ủy ban sẽ lắng nghe ý kiến của cả hai bên và phán quyết xem trần 5% có được áp dụng hay không. Phần lớn trường hợp người thuê sẽ thắng, vì quy định pháp luật rất rõ ràng. Nếu chủ nhà từ chối phương án hòa giải, người thuê có thể khởi kiện chính thức (dựa trên Luật Bảo vệ Thuê nhà để yêu cầu bảo vệ quyền lợi), và tòa án thường cũng đưa ra kết luận tương tự.

5. Lý do ‘chủ nhà vào ở trực tiếp’ — hãy xác minh xem có thật hay không

Trong số các lý do hợp pháp mà chủ nhà có thể dùng để từ chối gia hạn, phổ biến nhất là ‘chủ nhà hoặc người thân trực hệ của chủ nhà sẽ vào ở’. Nếu chủ nhà đưa ra lý do này, người thuê sẽ không thể thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng.

Tuy nhiên, nếu chủ nhà nói dối về lý do vào ở để đuổi người thuê đi, rồi trong vòng 2 năm lại cho người thuê khác vào ở, người thuê ban đầu có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại. Mức bồi thường thường được tính bằng tiền thuê một năm, hoặc theo một tỷ lệ nhất định so với tiền thuê của người thuê mới. Nếu nghi ngờ, nên kiểm tra lại sau vài tháng bằng cách xem sổ đăng ký bất động sản, tra cứu hộ khẩu chuyển đến, và địa chỉ nhận thư, để đảm bảo an toàn.

6. Cũng có thể thương lượng chỉ tăng tiền đặt cọc hoặc chỉ tăng tiền thuê hàng tháng

Vì trần 5% được tính theo ‘tiền đặt cọc quy đổi’, nên bạn cũng có thể thương lượng chỉ tăng riêng tiền đặt cọc, hoặc chỉ tăng riêng tiền thuê hàng tháng. Hãy xem kết quả của công cụ kiểm tra trần tăng 5% để thấy các mức đề xuất như ‘tiền đặt cọc tối đa nếu giữ nguyên tiền thuê’, ‘tiền thuê tối đa nếu giữ nguyên tiền đặt cọc’. Tùy theo việc chủ nhà thích tăng tiền đặt cọc hay tiền thuê hàng tháng hơn, bạn có thể dùng con số này làm quân bài thương lượng.

7. Sau khi hết 2 năm gia hạn thì sao

Quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng chỉ được thực hiện một lần sau hợp đồng đầu tiên. Tức là 2 năm ban đầu cộng 2 năm gia hạn, tổng cộng 4 năm là thời hạn được pháp luật bảo đảm. Sau 4 năm, bạn phải ký hợp đồng mới, và lúc đó quy tắc 5% sẽ không còn áp dụng nữa (hợp đồng mới tính theo giá thị trường).

Vì vậy, trong 2 năm gia hạn, bạn nên chuẩn bị trước nơi ở tiếp theo và điều kiện hợp đồng tiếp theo. Gia hạn mặc nhiên (cả chủ nhà và người thuê đều không có ý kiến gì và hợp đồng tự động kéo dài) không được coi là đã thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng, nên trong một số trường hợp, người thuê vẫn có thể thực hiện quyền này riêng sau khi đã gia hạn mặc nhiên — vì án lệ vẫn còn chưa thống nhất, nên tốt nhất hãy tham khảo ý kiến của ủy ban hòa giải tranh chấp.

Kết luận

Trần tăng giá thuê 5% là quy định pháp luật được đặt ra để bảo vệ người thuê nhà. Đừng chấp nhận ngay chỉ vì nhận được thông báo — hãy xác nhận quyền lợi của mình trước. Nếu cần tính toán, hãy dùng công cụ kiểm tra trần tăng tiền thuê 5% — câu trả lời sẽ có trong 5 giây. Khi so sánh chênh lệch tiền thuê, quy đổi sang diện tích pyeong sẽ giúp bạn thấy rõ giá trị hơn, hãy tham khảo thêm công cụ quy đổi pyeong ↔ m².

Bài viết này chỉ mang tính tổng quát. Để có phán đoán chính xác cho từng trường hợp cụ thể, nên tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia pháp lý hoặc ủy ban hòa giải tranh chấp. Nếu quy định của địa phương đặt ra mức trần thấp hơn, quy định đó sẽ được ưu tiên áp dụng.