Máy tính rủi ro Jeonse rỗng
Kiểm tra bằng số liệu xem tiền đặt cọc của bạn có an toàn so với giá trị căn nhà hay không. Công cụ tính tỷ lệ nợ (bao gồm cả nợ thế chấp ưu tiên) và mô phỏng số tiền thu hồi, thiệt hại dự kiến trong trường hợp xấu nhất (đấu giá). Các ngưỡng là kinh nghiệm thông thường của ngành; luôn phải xác minh bản sao đăng ký BĐS và tham khảo chuyên gia trước khi ký hợp đồng.
Đánh giá rủi ro tiền đặt cọc
Tỷ lệ nợ (nợ ưu tiên + tiền đặt cọc) ÷ giá
83.3%Rủi ro
- Tỷ lệ jeonse (tiền đặt cọc ÷ giá)
- 66.7%
- Tỷ lệ thu hồi tiền đặt cọc
- 95.0%
- Số tiền dự kiến thu hồi khi đấu giá
- 190,000,000 ₩
- Thiệt hại dự kiến
- 10,000,000 ₩
Chỉ số · căn cứ
Tỷ lệ jeonse = tiền đặt cọc của tôi ÷ giá thị trường
Tỷ lệ nợ = (nợ ưu tiên + tiền đặt cọc của tôi) ÷ giá thị trường ← chỉ số then chốt để xác định 'jeonse rỗng'
Thu hồi khi đấu giá = max(0, giá × tỷ lệ thu hồi − nợ ưu tiên); thiệt hại = tiền đặt cọc − số tiền thu hồi
Các ngưỡng 70/80/90% là kinh nghiệm thông thường của ngành/HUG, không phải quy định pháp luật.
Tỷ lệ thu hồi khi đấu giá là giả định theo từng bất động sản. Chỉ mang tính tham khảo — xác minh bản sao đăng ký BĐS, HUG và chuyên gia.
Công cụ này dùng để làm gì
'Jeonse rỗng' (깡통전세) là hình thức thuê nhà mà tổng tiền đặt cọc cộng với khoản thế chấp ưu tiên của chủ nhà (근저당) tiệm cận hoặc vượt quá giá trị căn nhà — vì vậy nếu căn nhà bị phát mãi, người thuê không thể lấy lại tiền đặt cọc. Công cụ này biến rủi ro đó thành con số cụ thể. Nó tính tỷ lệ jeonse (tiền đặt cọc của bạn ÷ giá thị trường) và tỷ lệ nợ ((thế chấp ưu tiên + tiền đặt cọc của bạn) ÷ giá thị trường), sau đó mô phỏng trường hợp xấu nhất: bạn sẽ thực sự thu hồi được bao nhiêu khi đấu giá phát mãi, và bạn có thể mất bao nhiêu. Mọi tính toán đều chạy trong trình duyệt của bạn — không có dữ liệu nào được gửi đi đâu cả.
Ai nên sử dụng
- Quyết định xem một căn nhà thuê theo jeonse hoặc wolse (thuê trả tiền hàng tháng) với tiền đặt cọc cao có an toàn về mặt tài chính hay không
- Xem khoản thế chấp hiện có của chủ nhà (근저당) ăn mòn số tiền bạn có thể thu hồi như thế nào
- Kiểm tra khả năng chịu đựng của tiền đặt cọc khi giá đấu giá thấp hơn trước khi quyết định ký hợp đồng
- Người nước ngoài đánh giá rủi ro cho hợp đồng thuê nhà đầu tiên tại Hàn Quốc
- Kiểm tra xem một căn nhà có gần ngưỡng nguy hiểm ~80% tỷ lệ tiền đặt cọc trên giá trị hay không trước khi đi xem nhà
Cách sử dụng (4 bước)
- 1Nhập giá thị trường của căn nhà — sử dụng dữ liệu giao dịch thực tế (실거래가), không phải giá chào bán.
- 2Nhập khoản thế chấp ưu tiên: số tiền thế chấp (근저당 설정액) từ mục 을구 của bản sao đăng ký bất động sản (등기부등본), khoản này được hoàn trả trước bạn khi phát mãi.
- 3Nhập tiền đặt cọc của bạn, sau đó thiết lập tỷ lệ thu hồi giả định khi đấu giá (mặc định 80%) — hạ thấp con số này nếu muốn thận trọng.
- 4Đọc tỷ lệ nợ và mức độ rủi ro, cùng với số tiền thu hồi và thiệt hại ước tính nếu căn nhà bị đấu giá.
Cách đo lường rủi ro
Tỷ lệ jeonse = tiền đặt cọc của bạn ÷ giá thị trường Tỷ lệ nợ = (thế chấp ưu tiên + tiền đặt cọc của bạn) ÷ giá thị trường ← chỉ số then chốt Mô phỏng trường hợp xấu nhất (đấu giá): Số tiền thu được từ đấu giá dự kiến = giá thị trường × tỷ lệ thu hồi Bạn thu hồi được = max(0, số tiền thu được − thế chấp ưu tiên) (chủ nợ ưu tiên được trả trước) Thiệt hại ước tính = max(0, tiền đặt cọc của bạn − số tiền bạn thu hồi được) Mức tham khảo theo kinh nghiệm (ngành / HUG sử dụng, KHÔNG phải luật): ≤ 70% tương đối an toàn 70–80% cần thận trọng 80–90% rủi ro cao > 90% rất rủi ro (jeonse rỗng điển hình)
Ví dụ minh họa
Trường hợp ranh giới — căn nhà 300 triệu KRW
Giá thị trường 300 triệu KRW, thế chấp ưu tiên 50 triệu KRW, tiền đặt cọc của bạn 200 triệu KRW. Tỷ lệ nợ = (50 + 200) ÷ 300 = 83% → 'rủi ro cao'. Nếu đấu giá ở mức 80% (240 triệu KRW), thế chấp ưu tiên được lấy trước 50 triệu KRW, còn lại 190 triệu KRW — thiếu 10 triệu KRW so với tiền đặt cọc 200 triệu KRW của bạn. Bạn có thể mất khoảng 10 triệu KRW nếu không có bảo hiểm tiền đặt cọc.
Trường hợp an toàn — không có thế chấp ưu tiên
Giá thị trường 400 triệu KRW, không có thế chấp, tiền đặt cọc của bạn 200 triệu KRW. Tỷ lệ nợ = 50% → 'an toàn'. Ngay cả khi đấu giá ở mức 80% (320 triệu KRW), bạn vẫn thu hồi đủ 200 triệu KRW. Vẫn nên kiểm tra bản sao đăng ký vào ngày thanh toán số dư — một khoản thế chấp mới có thể xuất hiện giữa lúc ký hợp đồng và lúc dọn vào.
Câu hỏi thường gặp
'Thế chấp ưu tiên' bao gồm những gì?
Bất cứ khoản nào được hoàn trả trước tiền đặt cọc của bạn khi đấu giá phát mãi — phổ biến nhất là khoản thế chấp của chủ nhà (근저당권) thể hiện trong mục 을구 của bản sao đăng ký bất động sản, và các khoản thuế chưa nộp có ngày pháp định sớm hơn. Tiền đặt cọc đăng ký sau sẽ xếp sau các khoản này.
Tại sao tỷ lệ thu hồi khi đấu giá lại quan trọng đến vậy?
Nhà bị phát mãi hiếm khi bán được đúng giá thị trường. Tỷ lệ trúng đấu giá (낙찰가율) thay đổi rất nhiều tùy bất động sản và thị trường — thường là 70–90% giá trị thẩm định. Vì thế chấp ưu tiên được trả trước từ số tiền đã giảm đó, tỷ lệ thu hồi thấp hơn có thể xóa sạch một khoản đặt cọc trông có vẻ an toàn chỉ dựa trên tỷ lệ nợ. Hãy mô phỏng một cách thận trọng.
Ngưỡng 80% có phải là quy định chính thức không?
Không. Ngưỡng tỷ lệ tiền đặt cọc trên giá trị 70–80% và tỷ lệ nợ ~90% là các mức tham khảo theo kinh nghiệm được sử dụng rộng rãi từ hướng dẫn của HUG và thực tiễn ngành, không phải giới hạn theo luật định. Điều kiện tham gia bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc của HUG/SGI có tiêu chí riêng và thay đổi theo thời gian — hãy xác nhận yêu cầu hiện hành trực tiếp với họ.
Công cụ báo 'an toàn' — vậy tôi đã được bảo vệ chưa?
Đây chỉ là một bước sàng lọc dựa trên các số liệu bạn nhập vào. Công cụ không kiểm tra bản sao đăng ký thực tế, tình trạng thuế của chủ nhà, việc đăng ký ủy thác (신탁), hay việc khai báo chuyển cư trú có được phép hay không. Hãy xem kết quả 'an toàn' là 'đáng để tiến hành thẩm định kỹ lưỡng hơn', không phải là một sự bảo đảm.
Làm sao để giảm rủi ro nếu tỷ lệ cao?
Ưu tiên chọn wolse hoặc ban-jeonse (tiền đặt cọc nhỏ hơn), yêu cầu chủ nhà xóa thế chấp trước khi thanh toán số dư, mua bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc HUG/SGI, và hoàn tất việc khai báo chuyển cư trú (전입신고) + xin ngày xác nhận (확정일자) ngay lập tức. Xem danh sách kiểm tra đầy đủ phòng chống lừa đảo jeonse ở liên kết bên dưới.
Lưu ý
- •Công cụ tham khảo và mang tính giáo dục, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay đầu tư — hãy xác minh bản sao đăng ký bất động sản (등기부등본), điều kiện của HUG, và tham khảo ý kiến của môi giới có giấy phép cùng luật sư trước khi ký hợp đồng.
- •Các ngưỡng 70/80/90% là mức tham khảo theo kinh nghiệm của ngành, không phải luật; rủi ro thực tế của bạn phụ thuộc vào các yếu tố mà công cụ này không thể nhìn thấy.
- •Tỷ lệ thu hồi khi đấu giá là giả định do bạn thiết lập — kết quả phát mãi thực tế thay đổi rất nhiều tùy bất động sản.
- •Giá thị trường nên lấy từ dữ liệu giao dịch thực tế, không phải giá chào bán, nếu không kết quả sẽ gây hiểu lầm.
- •Điểm số 'an toàn' chỉ là bước sàng lọc ban đầu, không phải sự bảo đảm — luôn hoàn tất việc thẩm định kỹ lưỡng.
Công cụ liên quan
Cập nhật lần cuối: 2026-07-02