写给外国人的坪数指南——84㎡为什么叫25坪

你正在看首尔的公寓房源，上面写着 "84㎡ / 25坪"。在计算器里按 84 ÷ 3.3，得出 25.45，你想着差不多吧。可实地去看房时，却觉得比听到的 25 坪要小。这是因为韩国房产会同时用两套不同的面积概念来标示，而 ㎡ ↔ 坪（pyeong）的换算，其实是其中最简单的部分。

精确的换算值（把 3.3 忘掉吧）

广为流传的 "1坪 ≈ 3.3㎡" 大约有 0.5% 的误差。基于传统单位的精确换算如下：

在 25 坪的房子上，0.14㎡ 的差距可以忽略；但在 30 坪的商铺上，0.17㎡ 的差距按首尔行情就是实实在在的钱。我们的 坪数换算器 使用的是精确值。

为什么 84㎡ 不正好是 25 坪

84 换算过来是 25.41 坪，房源里四舍五入成 25。可为什么韩国房源里 '84' 出现得这么频繁——因为建筑法规和惯例把标准面积固定了下来。

84㎡ 在新建住宅中占压倒性多数，是因为它正好卡在购房申购和税收优惠的最后门槛上。超过这个面积就会被归为中大型，优惠随之减少。

真正的陷阱——专用·供给·合同面积

这一点不光外国人，连韩国人也会搞混。房源上的 "84㎡" 到底是这三种里的哪一种？

一套 "84㎡ / 25坪型" 的公寓通常是：

• 专用面积 = 84㎡（以登记簿誊本 등기부등본 为准）
• 供给面积 ≈ 109㎡ = 33坪（中介常说的数字）
• 合同面积 ≈ 145㎡ = 43坪（缴纳财产税的基准）

所以同一套房子既可以叫 "25坪型"，也可以叫 "33坪型"。买卖或租赁时，请务必确认：是专用 25 坪，还是供给 33 坪？

看房源的步骤

1. 确认登记簿誊本（등기부등본）上的 ㎡——这是唯一具有法律效力的数字（始终是专用面积）
2. 用 坪数换算器 换算出精确的坪数
3. 向中介确认 "这是按专用面积还是供给面积算的"
4. 确认专用率（= 专用 ÷ 供给）——新建住宅 70~75%，低于 65% 就算低效

快速参考卡

小结

韩国房产面积看着复杂，但只要理清两套系统（㎡·坪）加上三种面积（专用·供给·合同），几乎所有房源都能读懂。需要即时换算，就用 坪数换算器。韩国租赁续约的 5% 上限规则，可以在 租金 5% 核验 一起确认。

坪只是让外国人犯迷糊的众多韩国单位之一。把周岁、衣服·鞋子尺码、距离、温度一次讲清的 外国人韩国单位·数字完全指南 也一并看看吧。

换算值以传统单位（1尺 = 10/33 m）为准。坪自 1961 年起已不再是法定单位，只有 ㎡ 具有法律效力。