Vay thế chấp Hàn Quốc: 30 năm hay 15 năm — Chọn kỳ hạn dài hơn có thực sự thiệt hơn?

Nói kết luận trước: cả hai đều có thể đúng, và cả hai cũng có thể sai. Câu nói xuất hiện nhiều nhất trong các bài chia sẻ kinh nghiệm vay trên mạng là “kéo dài 30 năm thì phải trả thêm 100 triệu won tiền lãi, cứ chọn kỳ hạn ngắn đi”, thế nhưng khi thực sự ngồi vào phòng tư vấn của ngân hàng thì mười người hết chín lại ký hợp đồng 30 năm rồi bước ra. Cả hai đều dựa trên sự thật, nhưng kết luận lại khác nhau. Bài viết này sẽ mổ xẻ sự khác biệt đó.

Bắt đầu từ các con số

So sánh với giả định 400 triệu won, lãi suất 4,5%/năm, trả góp đều cả gốc lẫn lãi. Bạn tự nhập cùng những con số này vào máy tính lãi vay cũng sẽ ra kết quả y hệt.

Chọn 15 năm thì trả ít hơn khoảng 179 triệu won tiền lãi so với 30 năm — điều đó là sự thật. Cùng vay 400 triệu, chỉ riêng chênh lệch lãi đã gần 180 triệu. Rất thuyết phục. Vậy tại sao vẫn có người chọn 30 năm?

Cái giá thật sự của kỳ hạn 15 năm

Khoản trả hàng tháng của kỳ hạn 15 năm khoảng 3,06 triệu won. Mỗi tháng phải trả nhiều hơn 1,03 triệu won so với mức 2,03 triệu won của kỳ hạn 30 năm. Một năm là 12,36 triệu won, năm năm là 61,8 triệu won. Số tiền này không phải tự nhiên biến mất, mà là khoản tiền ‘bị trói lại, không thể dùng vào việc khác’.

Nếu thay vào đó bạn đều đặn bỏ 1,03 triệu won mỗi tháng vào sổ tiết kiệm hoặc ETF lãi 5%, thì sau 30 năm sẽ thành bao nhiêu? Tính đơn giản, 1,03 triệu won mỗi tháng × 30 năm × lãi kép 5% ≈ khoảng 800 triệu won. Con số đó bỏ xa 179 triệu won tiền lãi tiết kiệm được. Cái giá thật sự của kỳ hạn 15 năm chính là “chi phí cơ hội của khoản tiền không thể dùng vào việc khác”.

Tất nhiên, rất ít người xoay được đúng 1,03 triệu won mỗi tháng ở mức 5% suốt 30 năm. Nếu không làm được điều đó thì kỳ hạn 15 năm có lợi hơn. Rốt cuộc, “liệu tôi có thể đưa khoản chênh lệch đó vào chỗ tốt hơn không” mới là câu hỏi cốt lõi.

Lạm phát đứng về phía kỳ hạn 30 năm

3,06 triệu won bạn trả vào năm thứ 15 không còn cùng giá trị với 3,06 triệu won của hiện tại. Nếu giả định đơn giản theo mức lạm phát trung bình 2% của Hàn Quốc, thì 3,06 triệu won sau 15 năm quy về giá trị hiện tại chỉ còn khoảng 2,27 triệu won. Còn 2,03 triệu won sau 30 năm, quy về hiện tại chỉ khoảng 1,12 triệu won. Càng về sau, cùng một số tiền càng trở nên nhẹ đi.

Đây chính là ưu điểm ẩn của khoản vay 30 năm: lạm phát bào mòn khoản nợ giúp bạn. Nói ngược lại, trong thời kỳ lạm phát, khoản vay lãi suất cố định dài hạn thực chất lại có lợi. Đó cũng là lý do vì sao khi lãi suất vay mua nhà ở Mỹ vọt lên tới 7% trong giai đoạn 2022~2023, đã có rất nhiều lời khuyên rằng “dù vậy vẫn nên chốt lãi suất cố định 30 năm thì hơn”.

Vậy ai hợp với phương án nào

Ba tiêu chí đơn giản:

1. Dòng tiền eo hẹp / có kênh đầu tư khác → 30 năm. Nếu mỗi tháng bạn có thể dùng phần dư ra để tạo tài sản khác như quỹ chỉ số (index fund), tiết kiệm hưu trí, xoay vòng tiền đặt cọc thuê nhà kiểu Jeonse..., thì 30 năm sẽ hiệu quả hơn.
2. Ít khi tiết kiệm hay đầu tư / muốn trả hết nợ sớm → 15 năm. Thành thật mà nói, với người sẽ không đem khoản chênh lệch mỗi tháng đi sinh lời, thì việc dùng kỳ hạn 15 năm để tiết kiệm bắt buộc lại giúp tài sản cuối cùng lớn hơn.
3. Khi lãi suất thấp (khoảng 3% trở xuống) → 30 năm có lợi hơn. Bản thân lãi suất đã thấp thì phần lãi tiết kiệm được ít, và khả năng lợi suất tái đầu tư khoản chênh lệch cao hơn lãi suất vay là rất lớn.

Mẹo thực chiến — phương án dung hòa

Chiến lược thực sự được dùng nhiều là vay theo kỳ hạn 30 năm, rồi trả trước một phần vào khoảng năm thứ 5~7. Bắt đầu với gánh nặng hàng tháng nhẹ nhàng của kỳ hạn 30 năm, rồi khi có tiền thưởng, thưởng thành tích, khoản chênh khi nhảy việc..., thì đem trả bớt một phần. Trong vòng 5 năm đầu sẽ bị tính phí trả nợ trước hạn 0,5~1,5%, nhưng sau đó thì gần như không còn.

Ví dụ, nếu trả trước 100 triệu won vào năm thứ 10, thì kể từ thời điểm đó cho tới khi đáo hạn 30 năm, phần lãi tương ứng với 100 triệu won trong 20 năm còn lại sẽ biến mất — hiệu quả tiết kiệm khoảng 50~70 triệu won. Linh hoạt hơn nhiều so với việc chốt 15 năm ngay từ đầu.

Kết lại

Cả “30 năm là thiệt” lẫn “15 năm là thiệt” đều chỉ nhìn từ một phía. Trước khi quyết định, hãy cùng lúc kiểm tra dòng tiền, thói quen tiết kiệm và mặt bằng lãi suất của chính bạn. Rồi vào máy tính khoản vay so sánh trực tiếp bảng trả nợ theo từng kỳ của hai kịch bản, bạn sẽ nắm được cảm giác. Một công cụ nên xem cùng là máy tính lãi kép — tính ra giá trị tương lai khi bỏ khoản chênh lệch hàng tháng vào sổ tiết kiệm hay ETF, để so sánh tổng tài sản giữa 15 năm và 30 năm.

Bài viết này chỉ mang tính khái quát; khả năng trả nợ cá nhân, ưu đãi thuế và hạn mức DSR cần được xem xét riêng. Nên tiến hành tư vấn cùng tổ chức tài chính để an toàn hơn.