2026-05-30 · khoảng 7 phút
Giải thích đơn vị Pyeong của Hàn Quốc — Vì sao 84㎡ được gọi là 25 pyeong
Bạn đang xem căn hộ ở Seoul, tin đăng ghi "84㎡ / 25 pyeong". Bạn bấm máy tính 84 ÷ 3.3 ra 25.45 và nghĩ rằng cũng gần đúng. Nhưng khi đến xem tận nơi, căn hộ lại có vẻ nhỏ hơn con số 25 pyeong mà bạn đã nghe. Đó là vì bất động sản Hàn Quốc dùng đồng thời hai khái niệm diện tích khác nhau, và việc quy đổi ㎡ ↔ pyeong mới chỉ là phần đơn giản nhất.
Giá trị quy đổi chính xác (hãy quên 3.3 đi)
Cách quy đổi quen thuộc "1 pyeong ≈ 3.3㎡" có sai số khoảng 0.5%. Quy đổi chính xác dựa trên đơn vị truyền thống:
1 ja = 10/33 m ≈ 0.30303 m
1 pyeong = 3,600 / 1,089 ㎡ ≈ 3.30579㎡
Với căn 25 pyeong, chênh lệch 0.14㎡ có thể bỏ qua; nhưng với mặt bằng thương mại 30 pyeong, chênh lệch 0.17㎡ theo giá Seoul là tiền thật. Công cụ đổi pyeong của chúng tôi dùng giá trị chính xác.
Vì sao 84㎡ không đúng bằng 25 pyeong
Đổi 84 ra được 25.41 pyeong, tin đăng làm tròn thành 25. Nhưng vì sao con số '84' xuất hiện nhiều đến vậy trong tin đăng ở Hàn Quốc — là vì quy định xây dựng và thông lệ đã ấn định các kích cỡ tiêu chuẩn.
| ㎡ | Pyeong chính xác | Ghi trên tin đăng |
|---|---|---|
| 59 | 17.85 | loại 18 / 20 pyeong |
| 74 | 22.39 | loại 22 pyeong |
| 84 | 25.41 | loại 25 pyeong (3 phòng ngủ tiêu chuẩn) |
| 114 | 34.49 | loại 34 pyeong |
| 143 | 43.26 | loại 43 pyeong |
Lý do 84㎡ áp đảo trong các dự án mới là vì nó nằm ở ngưỡng cuối cùng của ưu đãi đăng ký mua nhà và ưu đãi thuế. Vượt mức đó sẽ bị xếp vào loại trung-lớn và ưu đãi giảm đi.
Cái bẫy thực sự — diện tích sử dụng riêng, cung cấp và hợp đồng
Không chỉ người nước ngoài mà cả người Hàn cũng nhầm chỗ này. Con số "84㎡" trên tin đăng là loại nào trong ba loại dưới đây?
| Phân loại | Phạm vi bao gồm |
|---|---|
| Diện tích sử dụng riêng | phòng ngủ, phòng khách, bếp, nhà tắm (bên trong cửa) |
| Diện tích cung cấp | diện tích riêng + phần chung khu ở (hành lang, cầu thang, sảnh) |
| Diện tích hợp đồng | diện tích cung cấp + bãi đỗ xe, phòng quản lý, tầng hầm |
Một căn hộ "84㎡ / loại 25 pyeong" thường là:
- Diện tích sử dụng riêng = 84㎡ (theo giấy đăng ký bất động sản deungbon)
- Diện tích cung cấp ≈ 109㎡ = 33 pyeong (con số môi giới hay nói)
- Diện tích hợp đồng ≈ 145㎡ = 43 pyeong (căn cứ tính thuế tài sản)
Vì vậy cùng một căn có thể được gọi là "loại 25 pyeong" hoặc "loại 33 pyeong". Khi mua bán hay cho thuê, hãy luôn hỏi rõ: 25 pyeong sử dụng riêng, hay 33 pyeong cung cấp?
Các bước đọc tin đăng
- Kiểm tra số ㎡ trên giấy đăng ký bất động sản (deungbon) — đây là con số duy nhất có hiệu lực pháp lý (luôn là diện tích sử dụng riêng)
- Dùng công cụ đổi pyeong để quy đổi ra pyeong chính xác
- Hỏi môi giới "đây là tính theo diện tích sử dụng riêng hay cung cấp"
- Kiểm tra tỷ lệ sử dụng riêng (= riêng ÷ cung cấp) — nhà mới 70~75%, dưới 65% là kém hiệu quả
Thẻ tra cứu nhanh
- 1 pyeong = 3.30579㎡ (3.3 là số ước lượng, diện tích càng lớn sai số càng dồn)
- 84㎡ = 25.41 pyeong (riêng) hoặc 33 pyeong (cung cấp)
- Luôn hỏi rõ: riêng hay cung cấp
- Chỉ ㎡ trên sổ đăng ký có hiệu lực pháp lý; pyeong chỉ để tiện dùng
- Tỷ lệ sử dụng riêng 70%+ là tốt, dưới 65% kém hiệu quả
Tổng kết
Diện tích bất động sản Hàn Quốc trông có vẻ phức tạp, nhưng chỉ cần nắm hai hệ thống (㎡ và pyeong) cùng ba loại diện tích (riêng, cung cấp, hợp đồng) là gần như đọc được mọi tin đăng. Cần quy đổi ngay thì dùng công cụ đổi pyeong. Quy tắc trần 5% khi gia hạn hợp đồng thuê ở Hàn Quốc, hãy xem thêm tại công cụ kiểm tra tăng giá thuê 5%.
Pyeong chỉ là một trong nhiều đơn vị Hàn Quốc khiến người nước ngoài bối rối. Hãy xem thêm hướng dẫn đầy đủ về đơn vị và số của Hàn Quốc cho người nước ngoài tổng hợp cả tuổi thật, cỡ quần áo và giày, khoảng cách, nhiệt độ.
Giá trị quy đổi dựa trên đơn vị truyền thống (1 ja = 10/33 m). Pyeong không còn là đơn vị pháp lý kể từ năm 1961, chỉ ㎡ mới có hiệu lực pháp lý.
Tags