空壳全租风险计算器

用数字确认保证金相对于房价是否安全。同时反映优先债权的负债比率，以及最坏情况（拍卖）下的预计回收金额与损失。判定阈值为业内通用经验值，签约前请务必核实房产登记簿并咨询专业人士。

保证金风险诊断

负债比率 (优先债权+保证金)÷市价

83.3%危险

负债比率高达80~90%。拍卖时保证金能否收回存在不确定性。必须重新审视合同并投保保证保险。

全租价比 (保证金÷市价): 66.7%
保证金回收比例: 95.0%
拍卖时预计回收金额: 190,000,000 ₩
预计损失: 10,000,000 ₩

签约前分步防范清单 →

指标 · 标准

全租价比 = 我的保证金 ÷ 买卖市价

负债比率 = (优先债权 + 我的保证金) ÷ 买卖市价 ← 判定空壳全租的核心指标

拍卖回收 = max(0, 市价 × 成交价率 − 优先债权)，损失 = 保证金 − 回收金额

70/80/90%的界线是业内及HUG通用的经验值，并非法定标准。

成交价率是因房源而异的假设值。结果仅供参考 — 务必核实房产登记簿·HUG·专业人士意见。

此工具的用途

"空壳全租"是指租赁保证金与房东优先债务之和已接近或超过房屋价值，一旦房屋被拍卖，承租人将无法收回保证金的全租情形。本计算器把这种风险转化为具体数字：计算全租价比（我的保证金÷买卖市价）和负债比率（(优先债权+我的保证金)÷买卖市价），并模拟在最坏情况（拍卖）下实际能回收多少、可能损失多少。所有计算均在浏览器本地完成，不会上传到任何服务器。

适合这些人使用

判断特定全租·高保证金月租房源在资金上是否安全
确认房东现有抵押权会在多大程度上侵蚀可回收金额
以偏低的拍卖成交价率进行保守的保证金安全性压力测试
首次在韩国签订租赁合同的外国人自我风险诊断
看房前预先检查全租价比是否接近常见危险线（约80%）

使用方法（4个步骤）

1输入买卖市价 — 须以国土交通部实际交易价等真实成交数据为准，而非挂牌报价。
2输入优先债权：即房产登记簿"乙区"记载的抵押权设定额等，拍卖时先于你受偿的金额。
3输入我的保证金，并设置拍卖成交价率假设（默认80%）——建议保守调低。
4查看负债比率与风险等级，以及拍卖时的预计回收金额·损失。

风险测算方法

全租价比 = 我的保证金 ÷ 买卖市价负债比率 = (优先债权 + 我的保证金) ÷ 买卖市价 ← 核心指标最坏情况（拍卖）模拟：预计成交金额 = 买卖市价 × 成交价率我的回收金额 = max(0, 成交金额 − 优先债权) （优先债权先受偿）预计损失 = max(0, 我的保证金 − 我的回收金额) 经验区间（业内·HUG通用，非法定标准）： 70%以下相对安全 70~80% 需注意 80~90% 危险超过90% 非常危险（典型空壳全租）

本计算所依据的基准数值

项目	当前数值	依据 · 适用时点	最后核实
空壳全租风险区间（经验值）	负债比率 ≤70% 安全 · ~80% 注意 · ~90% 危险 · 超过非常危险	HUG审查惯例·行业通用经验值 — 非法定标准仅供参考	2026-07-03

数字案例解析

临界案例 — 市价3亿韩元的房屋

买卖市价3亿，优先抵押权5千万，我的保证金2亿。负债比率 = (5千万+2亿)÷3亿 = 83% → "危险"。若以80%成交价率拍卖（2.4亿），优先债权5千万先受偿后仅剩1.9亿，相对于我的保证金2亿还差1千万。若未投保保证保险，预计将损失约1千万韩元。

安全案例 — 无优先债权

买卖市价4亿，无抵押权，我的保证金2亿。负债比率 = 50% → "安全"。即使成交价率仅为80%（3.2亿），也能全额收回2亿保证金。但仍建议在尾款交付日再次核查登记簿——签约与入住之间可能被新增抵押权。

常见问题

"优先债权"是什么？

指在拍卖分配中先于我的保证金受偿的金额。典型包括登记簿"乙区"记载的抵押权（房东的贷款）以及法定缴纳期限更早的欠税。若我的保证金取得对抗力的时间较晚，则其受偿顺位会排在这些债权之后。

为什么拍卖成交价率如此重要？

被拍卖的房屋很少能以市价卖出。成交价率因房源·市场状况差异很大，大致在70~90%之间。由于优先债权是从这一缩水后的金额中优先受偿，即使单看负债比率显得安全，若成交价率偏低，仍可能损失保证金。建议采用保守假设进行模拟。

80%这条线是官方标准吗？

不是。全租价比70~80%、负债比率约90%的界线，是HUG指引和业内惯例中广泛采用的经验值，并非法定上限。HUG·SGI全租保证保险的投保条件另有标准且随时可能变动，请务必直接向相关机构确认。

显示"安全"就代表受到保护了吗？

这只是基于所输入数字的初步筛查，并未核实实际登记簿、房东欠税情况、信托登记、是否可办理迁入申报等信息。"安全"的结果只代表"值得进入正式核实流程"，并不是任何保证。

如果比率偏高，该如何降低风险？

可以选择保证金较低的月租·半全租房源，在尾款支付前约定注销抵押权作为条件，投保HUG·SGI全租保证保险，并在入住后立即办理迁入申报+领取确定日期。请参考全租诈骗防范清单。

注意事项

•本工具仅供参考及教育用途，不构成法律·税务·投资咨询——签约前请亲自核实房产登记簿誊本·HUG投保条件，并咨询持证经纪人·律师。
•70/80/90%区间为业内经验值，并非法定标准，实际风险还取决于本工具无法获知的其他事实。
•成交价率是由用户自行设定的假设值——实际拍卖结果因房源而异，差异可能很大。
•买卖市价须以实际成交价而非挂牌报价为准，结果才不会失真。
•"安全"结果只是起点，并非保证——请务必完成全部核实流程。