全租↔月租换算器 + 全租诈骗防范

全租保证金与月租可通过全租转月租折算率（法定上限4.5%）互相换算。支持双向计算，并请查看下方指南中关于韩国全租诈骗事件与保证金防范清单的说明。

全租-月租换算结果

换算月租

750,000₩

转换为月租的保证金: 200,000,000 ₩
适用折算率: 4.5%
法定上限: 4.5%

提示：折算率上限仅适用于"合同期内·续约时的全租→月租转换"，不适用于一开始就以月租形式签订的新合同。

公式 · 依据（2026）

全租→月租：月租 = (全租金 − 保留保证金) × 折算率 ÷ 12

月租→全租：全租金 = 月租保证金 + (月租 × 12) ÷ 折算率

法定上限 = min(10%, 基准利率+2%) = 4.5%（《住宅租赁保护法》第7条之2，基准利率2.5%）

上限仅适用于合同期内·续约时的转换，新签合同及月租→全租不强制适用（仅供参考）。

仅为参考估算。实际签约请核实房产登记簿并咨询持证经纪人·专业人士。

此工具的用途

韩国有两种主要租赁方式：全租（大额保证金，无月租）和月租（小额保证金+每月租金）。本工具通过全租转月租折算率（法定上限4.5% = 基准利率2.5% + 2%）将两者互相换算。同时正面剖析2022~2023年轰动一时的全租诈骗（保证金诈骗）事件——包括外国人在内，数万人的保证金血本无归。请先完成换算，并在签约前务必查看下方的防范清单。

适合这些人使用

比较价值相当的全租房源与月租房源时
确认房东提出的全租→月租折算率是否在法定上限内时
估算保证金相当于多少月租价值时
为保护保证金免受曾波及数万人的全租诈骗侵害时
外国人了解保护机制及外国人特有陷阱时

使用方法（4个步骤）

1选择换算方向：全租 → 月租，或月租 → 全租。
2输入保证金（全租→月租时包含要保留的保证金）或月租保证金+月租。
3折算率默认使用法定上限4.5% — 可修改为房东实际提出的比率。
4查看换算结果，并确认折算率是否超过法定上限。

公式 · 折算率

全租 → 月租：月租 = (全租金 − 保留保证金) × 折算率 ÷ 12 月租 → 全租：全租金 = 月租保证金 + (月租 × 12) ÷ 折算率法定上限 = min(10%, 基准利率 + 2%) = 4.5%（基准利率2.5%，自2025-05起）。上限仅适用于合同期内·续约时的全租→月租转换 — 不适用于一开始就以月租形式签订的新合同。

本计算所依据的基准数值

项目	当前数值	依据 · 适用时点	最后核实
韩国银行基准利率	年 2.5%	韩国银行金融通货委员会（2026-05-28 连续第8次维持不变，下次会议 2026-07-16）自2025-05-29下调后维持至今	2026-07-03
全租转月租折算率法定上限	年 4.5%（= 基准利率 + 2%p）	《住宅租赁保护法》第7条之2、施行令第9条与基准利率联动（仅适用于合同期内·续约转换）	2026-07-03
空壳全租风险区间（经验值）	负债比率 ≤70% 安全 · ~80% 注意 · ~90% 危险 · 超过非常危险	HUG审查惯例·行业通用经验值 — 非法定标准仅供参考	2026-07-03

全租诈骗防范清单

签约前

通过房产登记簿誊本核实所有者姓名和优先抵押权。若保证金超过市价的~70~80%，即为"空壳全租"风险信号。核实房东是否有欠税（保证金超过1千万韩元时可无需同意查询）。确认中介是否为正式注册的持证经纪人。留意信托登记房源——此时只有信托公司而非原所有者拥有出租权限。

签约时·签约后

办理迁入申报 + 领取确定日期 — 两者共同构成对抗力 + 优先受偿权。对抗力自迁入申报"次日"起生效，诈骗者往往利用这一天的空档行骗。尾款交付日请再次核查登记簿（是否新增抵押权）。建议投保全租保证金返还保险（HUG / SGI）。

外国人特有陷阱（最重要）

仅办理"居所地登记"是不够的——根据出入境管理法，外国人须办理"居留地变更申报"，才能获得与韩国人迁入申报相同的对抗力。许多外国人误以为自己已受保护，实际并非如此。可凭外国人登记证申请确定日期。签约前请确认该房屋是否可以办理迁入申报——部分商住两用房无法办理。

无法收回保证金时

切勿先搬家并迁走地址。申请"租赁权登记命令"后，即使搬离也能继续保有对抗力·优先受偿权。若先搬家，可能会丧失这些保护。

常见问题

什么是全租和月租？

全租是韩国特有的租赁方式，承租人交付一笔大额保证金（房价的50~80%），此后无需支付月租——房东通过运用这笔资金的利息获利。月租则是小额保证金+每月租金。折算率将两者联系起来。

2022~2023年全租诈骗事件是什么？

诈骗者（"别墅王""建筑王"）几乎零成本地用承租人的保证金买下数百套房产，之后无力返还保证金。数万人因此受害，一部特别法已实施至2027年。外国人也未能幸免。

什么是"空壳全租"？

指保证金+优先债务已接近或超过房屋价值的状态——一旦被拍卖，保证金将无法全额收回。建议将保证金/房价比例维持在大致70~80%以下。

什么是对抗力·优先受偿权？

迁入申报+入住 = 对抗力（即使房东变更，租赁权仍然有效）。再加上确定日期 = 优先受偿权（拍卖时优先于后顺位债权受偿）。迁入·入住·确定日期三者缺一不可。

外国人仅凭居所地登记就能受到保护吗？

不能。根据出入境管理法，必须办理"居留地变更申报"——仅办理居所地登记并不能产生对抗力。这是外国人误以为自己受保护、实则暴露于风险中的最大陷阱。

什么是HUG全租保证金返还保险？

当房东无力偿还时，由HUG（住宅城市保证公社）先行代付，再向房东追偿的一种保证保险。即使不是户主，也可通过"安心全租"App投保。投保资格·限额因房屋价值·负债比率而异，请向HUG确认。

注意事项

•本工具仅供参考及教育用途，不构成法律·税务咨询——签约前请亲自通过房产登记簿·HUG·税务局·持证经纪人·法律专业人士核实。
•折算率上限仅适用于合同期内·续约时的全租→月租转换，不适用于新签合同及月租→全租。
•基准利率·法定数值会发生变动，保证金/房价70~80%的基准线是业内通说，并非法律规定。
•外国人须知：仅办理居所地登记不具有对抗力——请务必办理居留地变更申报。
•全租保证金返还保险的投保资格·限额需向HUG / SGI确认。