부동산 양도소득세 계산기
양도가·취득가·보유기간으로 양도소득세를 즉시 산출. 장기보유특별공제(최대 80%)·1세대1주택 우대·단기 중과까지 반영.
예상 양도소득세
실효세율 29.4% · 적용세율 38%
- 양도차익
- 280,000,000 원
- 장기보유특별공제
- -28,000,000 원
- 과세표준
- 249,500,000 원
- 산출세액
- 74,870,000 원
- 지방소득세
- 7,487,000 원
- 세후 차익
- 197,643,000 원
소득세법 2024 기준 단순 계산. 1세대1주택 12억 이하 비과세, 다주택 중과·감면 특례는 미반영. 정확한 신고는 세무사 상담 권장.
이 도구는 무엇인가요
부동산 양도소득세 계산기는 양도가·취득가·보유기간으로 양도소득세를 즉시 산출합니다. 양도차익에서 장기보유특별공제(일반 최대 30%, 1세대1주택 최대 80%)와 기본공제 250만원을 차감한 과세표준에 8구간 누진세율을 적용하고, 지방소득세 10%까지 더해 총 세부담과 세후 차익을 보여줍니다. 단기 양도(2년 미만) 중과세율도 반영합니다.
이런 분이 사용합니다
- 부동산 매도 전 예상 세금 시뮬레이션
- 보유기간에 따른 장기보유공제 차이 비교
- 1세대1주택 우대공제 적용 시 절세액 확인
- 단기 양도(2년 미만) 중과세율 확인
- 세후 실수령액 추정
사용 방법 (5단계)
- 1양도가액(판매가)·취득가액(매입가)을 입력하세요.
- 2필요경비(취득세·중개수수료·자본적지출)를 입력하세요. 양도차익에서 차감됩니다.
- 3보유기간(년)을 입력하세요. 3년 이상부터 장기보유특별공제가 적용됩니다.
- 4자산 종류(주택/토지)와 1세대1주택 여부를 선택하세요. 1주택은 거주기간도 공제에 반영됩니다.
- 5계산 결과로 양도차익·장특공제·과세표준·산출세액·지방세·세후 차익이 표시됩니다.
양도소득세 공식 (소득세법)
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 장기보유특별공제 = 양도차익 × 공제율 일반: 3년 6%, 이후 1년당 +2%, 15년 30% 한도 1세대1주택: 보유 4%/년 + 거주 4%/년, 최대 80% 양도소득금액 = 양도차익 − 장특공제 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원 산출세액 = 과세표준 × 누진세율 − 누진공제 (종합소득세 동일 8구간) 지방소득세 = 산출세액 × 10% 단기 양도(중과): 주택 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 토지·건물 1년 미만 50%, 2년 미만 40%
실제 사례
사례 1: 5억 매도, 3억 매입, 5년 보유 (일반주택)
양도차익 1.8억(경비 2천만 차감). 장특 10%(6%+2년×2%) = 1,800만. 과표 1.55억. 35% 구간 산출세액 약 3,900만 + 지방세 390만 = 약 4,290만원.
사례 2: 1세대1주택 10년 보유·거주
양도차익 10억이라도 장특공제 80% = 8억 차감. 과세표준 1.9억대로 급감. 다만 양도가 12억 이하면 아예 비과세(본 도구는 비과세 특례 미반영).
사례 3: 단기 양도 1년 미만 주택
양도차익 1억, 보유 6개월. 장특공제 없음(3년 미만). 과표 9,750만 × 70% = 6,825만 + 지방세. 단기 차익실현은 세금이 매우 큼.
자주 묻는 질문
1세대1주택은 무조건 비과세인가요?+
양도가 12억원 이하 + 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주) 시 비과세입니다. 12억 초과분은 과세되며, 이때 장기보유특별공제 최대 80%가 큰 절세 효과를 줍니다. 본 계산기는 과세 케이스 기준입니다.
장기보유특별공제는 왜 그렇게 큰가요?+
부동산을 오래 보유한 데 대한 인플레이션·정책적 배려입니다. 일반은 최대 30%지만 1세대1주택(보유+거주 각 최대 40%)은 80%까지 공제돼, 10년 이상 실거주 1주택은 세금이 크게 줄어듭니다.
단기 양도는 왜 세율이 그렇게 높나요?+
투기성 단기 매매를 억제하기 위함입니다. 주택 1년 미만 70%는 누진세 최고구간(45%)보다 높습니다. 2년 이상 보유해야 일반 누진세율이 적용됩니다.
필요경비에 뭘 넣을 수 있나요?+
취득세·등록세, 법무사·중개수수료, 자본적지출(샷시·발코니 확장·보일러 교체 등 가치 증가 공사)이 인정됩니다. 도배·장판 같은 수익적지출(원상 유지)은 제외됩니다. 영수증 보관 필수.
다주택자 중과는 반영되나요?+
본 계산기는 기본 누진세율 기준입니다. 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과는 정책에 따라 한시 유예·변동이 잦아 미반영했습니다. 다주택은 세무사 상담이 필수입니다.
양도소득 기본공제 250만원은 무엇인가요?+
양도소득에 연 1회 적용되는 기본공제입니다. 같은 해 여러 건 양도 시 합산해 1회만 250만원 공제됩니다. 본 계산기는 단일 양도 기준으로 적용합니다.
주의사항
- •소득세법 2024 기준 단순 계산. 1세대1주택 12억 비과세·다주택 중과 미반영.
- •조정대상지역 중과·감면 특례는 정책 변동이 잦아 별도 확인 필요.
- •필요경비는 자본적지출만 인정(수익적지출 제외), 영수증 보관 필수.
- •장기보유공제는 보유·거주 기간을 연 단위로 계산.
- •정확한 신고·납부는 홈택스 또는 세무사 상담 권장.
최종 검토일: 2026-05-30